Рассказываем, как лишение иногородних возможности покупки минского жилья по льготной ставке изменит рынок.
Фото носит иллюстративный характер
Почему главный банк страны изменил условия выдачи самого популярного ипотечного кредита и как это повлияет на стоимость вторичного и первичного жилья в Минске, выяснял корреспондент Tochka.by.
Львиную долю кредитов на приобретение/строительство недвижимости в стране выдает Беларусбанк: по информации из финансового учреждения, на него приходится 85% ипотечных кредитов в республике.
Поэтому решение, принятое 16 августа 2024 года, об изменении условий выдачи кредита "Ипотека Экспресс" очень важно для рынка недвижимости Беларуси, и особенно Минска.
О чем идет речь? Ставка 12,5% годовых осталась, но введен территориальный принцип. Если ранее можно было стоять в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий в Могилеве, Поставах, Бобруйске, Дрибине или Вороново, а приобрести квартиру с кредитом по сниженной ставке в Минске, то сейчас этого сделать нельзя.
Теперь действует территориальный принцип.
"Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и улучшающих жилищные условия в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в сельских населенных пунктах, поселках городского типа, городах районного подчинения и улучшающих жилищные условия в пределах границ соответствующего района, при предоставлении справки о состоянии на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на имя кредитополучателя", – сказано на сайте банка об условиях выделения денег.
Важная ремарка: хотя под ипотекой многие понимают строительство нового жилья, на самом деле львиная доля сделок в Минске – это покупки на вторичном рынке (86–91%), а не договоры по новостройкам. Многие из них оформлялись с помощью кредитов.
И предложение под 12,5% на 20 лет было лучшим на рынке, которым (судя по решению Беларусбанка об отмене этой возможности) активно пользовались региональные покупатели.
Новые правила действуют для новых заявок, поэтому пока нельзя четко определить, как это решение повлияло на столичный рынок жилья.
Почему же принято решение об изменении условий выдачи кредита "Ипотека Экспресс", журналист Tochka.by поинтересовался у экспертов рынка недвижимости.
У госбанков и в предыдущие годы периодически появлялись кредиты с пониженной ставкой для очередников. Но обычно это была, во-первых, привязка к территории. Например, в Минске могли строиться очередники из Минска и Минского района, потом "районных" исключали, оставляя только минчан. Во-вторых, кредиты выдавались на строительство, не на покупку на вторичном рынке.
"Если честно, почему изначально банк «забыл» о территориальной привязке в условиях выдачи кредита с пониженной процентной ставкой для нуждающихся в улучшении жилищных условий, я не понимаю", – ответила независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Литовская.
По ее словам, пока территориальный принцип не был введен, несколько месяцев очередники из регионов даже не знали, что у них есть такая возможность.
"Когда узнали и массово стали обращаться в Беларусбанк за кредитами, сначала он поднял ставку с 11,5 до 12,5%, а когда и это не сократило поток – ввел территориальный принцип", – пояснила она.
Наталья Литовская подчеркнула, что лимит денег, которые банк может выдать в качестве кредитов с пониженной ставкой, не безграничен.
"Кроме того, и Нацбанк не раз говорил о необходимости ужесточения кредитной политики – чтобы не «раскочегаривать» инфляцию. В общем, пазл сложился, территориальный принцип ввели", – резюмировала эксперт.
Один из руководителей агентства недвижимости "Загородный дом и Недвижимость бел", Дмитрий Чернушевич, в беседе с журналистом Tochka.by предположил, что Беларусбанк, скорее всего, сделал это потому, что недвижимость в Минске пользуется очень большим спросом, в том числе у иногородних, и это сильно влияет на ситуацию в регионах.
"Жители периферии продают квартиры и едут в Минск, поэтому возникает несколько проблем. Во-первых, осложняется демографическая ситуация, потому что уезжают в основном молодые. Во-вторых, возникает напряженность на рынке труда: нет рабочих рук, не создаются новые рабочие места. В-третьих, не развивается строительный сектор, так как из-за оттока людей рынок недвижимости в регионах стагнирует", – пояснил эксперт.
Из-за всего этого и принято решение о невозможности получения кредита по льготной ставке для иногородних при строительстве жилья в столице страны. Потому что "в региональном разрезе" это на спрос не влияет вовсе.
Поинтересовались у экспертов, как уход льготников из регионов повлияет на рынок столичной недвижимости?
"Региональные покупатели в статусе нуждающихся в 95% случаев выбирали наиболее бюджетное жилье в Минске – хрущевки, брежневки, старые панельки. Сейчас их, по сути, не стало, а они составляли значительную часть покупателей – 40–50%. Поэтому продавцам такого жилья следует принять это во внимание", – пояснила начальник отдела управления продаж вторичного рынка жилья агентства недвижимости "Твоя столица" Ирина Рыбакова.
Она добавила, что продавцам вышеуказанного сегмента вторичного жилья надо быть готовыми к тому, что спрос упадет и цены пойдут вниз.
Что касается свежего жилья с ремонтом и новостроек, то, по словам специалиста, из-за высокой стоимости (в первом случае) и необходимости делать дорогостоящий ремонт (во втором) они мало интересовали покупателей с неминской пропиской.
"Их отсутствие не окажет серьезного влияния на рынок такого жилья и цены на него", – отметила Рыбакова.
Эксперт уверена, что предметно говорить о том, как изменятся цены на вторичном рынке минского жилья, можно будет в октябре 2024-го.
"Чтобы увидеть, как по отдельным сегментам (хрущевки, брежневки, стандартные панельки) цены приостановят рост частично либо полностью, нужен еще месяц. Например, по итогам августа рост составил 2–3%", – пояснила Рыбакова.
Дмитрий Чернушевич считает, что в Минске рынок и так сформирован – процент иногородних покупателей невелик.
"Думаю, что люди с периферии, покупающие жилье в Минске с привлечением кредита, – это в основном не очередники. И даже если ставка для покупателей из регионов будет чуть выше, то для них это несильно принципиально", – подчеркнул эксперт.
Наталья Литовская в свою очередь уверена, что это еще не запретительные ставки и условия, чтобы цены пошли вниз.
"В сентябре немного снизится спрос. А если ставки по другим ипотечным кредитам повысят – упадет процентов на 10. Этого недостаточно для заметного снижения цен. Хотя достаточно для их стабилизации", – отметила Литовская.
Что касается цен на минское жилье в перспективе, то, по мнению экспертов, в случае условно доступного кредитования они останутся на прежнем уровне и даже, возможно, станут расти.
Потому что застройщики чуть снизили объемы ввода, а зарплаты белорусов растут не только в рублевом, но и в долларовом эквиваленте.