Из-за роста курса доллара цены на недвижимость в Беларуси падают. Сколько продлится снижение цен и можно ли ожидать такой ситуации, как в 2015—2016 годах, когда квартиры стали дешевле на треть, специально для Realt.by рассказал владелец агентства недвижимости «Уласны дах», риэлтор Евгений Лепарский. Делимся полезным материалом.
— Первое, что важно всем понимать, многое зависит от курса доллара и девальвации, — напоминает владелец агентства недвижимости «Уласны дах» Евгений Лепарский. — Девальвация российского рубля приводит к росту стоимости недвижимости, потому что российский рынок недвижимости — рублевый. В Беларуси ситуация обратная — рынок недвижимости долларовый. И стоимость в долларах при девальвации рубля падает.
Цены на недвижимость снижаются быстрее на старте, потом падение замедляется и останавливается.
— По мере снижения цены на квартиры увеличивается количество людей, для которых цены доступны. Когда цены очень высокие, они начинают снижаться достаточно бодро, а чем дешевле становятся квартиры, тем больше появляется людей, способных себе позволить эти цены.
Евгений Лепарский приводит цифры:
— На сегодня порядка 15 тысяч квартир и комнат в Минске выставлены на продажу. В среднем, при нормальном рынке, в месяц продается около 1000−1200 объектов жилой недвижимости. Когда все очень плохо, количество сделок падает до 550−600 договоров, а когда просто плохо — до 750−800 договоров в месяц. Такую динамику мы наблюдали в 2015—2016 годах. Несмотря на то, что все знали, что цены падают и завтра можно купить дешевле, тем не менее порядка 65−75% от нормального количества сделок все равно заключалось. Мотивированные покупатели есть всегда. Для кого-то более предпочтительно потратить [условные] 50 тысяч долларов, чем сидеть и гадать, когда получится сэкономить какую-то сумму.
Несмотря на то, что цены на недвижимость пойдут вниз, отмечает эксперт, все равно будут покупатели, для которых «квадратные метры ценнее, чем деньги».
— На рынке есть немотивированные покупатели, которые в ближайшее время уйдут с рынка, потому что им так выгодно. А есть мотивированные покупатели, которые будут покупать.
В марте, по прогнозам эксперта, будет продана одна квартира из 20 выставленных на продажу.
— Я ожидаю, что в марте будет заключено около 500−600 договоров купли-продажи. С моей точки зрения, март будет самым тяжелым по количеству сделок. Не все продавцы смогут продать свои квартиры — цены будут снижаться. Если количество продавцов на рынке около 15 тысяч, то количество покупателей посчитать гораздо сложнее. По моим ощущениям, покупателей меньше, чем продавцов, в 2−3 раза. И это нормальное состояние рынка недвижимости.
— Если для продавца непринципиально, [в чем хранить сбережения], то ли в квадратных метрах, то ли в долларах, наверное, в этом случае лучше сейчас не продавать недвижимость: спокойно уйти с рынка и подождать, пока ситуация уляжется. После этого можно будет вернуться на рынок, если тема будет актуальной. Если вы четко знаете, что не откажетесь от продажи, то продавать надо сейчас и стремительно. Потому что если сейчас не продадите, то позже вы получите меньшую стоимость.
Продавцам эксперт советует снизить стоимость.
— Единственное, что побуждает покупателя отдать деньги здесь и сейчас, это не красивые фотографии и продающие тексты, а низкая цена. Тем продавцам, которые настроены взять деньги здесь и сейчас, рекомендую идти на опережение рынка, снижать цену. Возьмете деньги здесь и сейчас — и будете потирать руки, наблюдая, как цены просели еще ниже.
Он вспоминает ситуацию на рынке недвижимости в 2014 году.
— С осени 2014 года по февраль 2016 года мы получили практически двукратную девальвацию. Тогда рынок недвижимости подешевел на 36%. Средняя цена за «квадрат» упала с $ 1791 до $ 1133. Цены снижались до 2017 года. Цены на недвижимость реагируют не так быстро, как происходят события на валютном рынке.
Сегодня, по данным эксперта, средняя цена за «квадрат», — $ 1264.
— Стоимость начинает падать не с самой высокой отметки. Даже если у нас случится двукратная девальвация, не думаю, что цены на недвижимость упадут на 36%, как было в 2015—2016 годах. Думаю, 25−30% максимум. Если не произойдет каких-то катастрофических событий, которые негативно повлияют на рынок.
В ближайшее время, считает эксперт, количество сделок упадет, а недвижимость подешевеет.
— В ближайшие 6−9 месяцев недвижимость подешевеет от 5 до 10%, по моим оценкам. Сначала сократится количество сделок, а как следствие сокращения продаж мотивированные продавцы вступят в более жесткую ценовую конкуренцию, цены начнут снижаться.