Может показаться, что поиски жилья — это просто. Просмотрел объявления, выбрал понравившееся и на этом все. На деле же все намного сложнее. В процессе придется столкнуться со многими неприятными ситуациями. Например, дом может по документам вообще не существовать или в стенах найдутся какие-то трещины. С этим всем пришлось столкнуться нашим героям — Светлане и Михаилу. Они решили рассказать свою историю, чтобы на их примере будущие покупатели смогли избежать ошибок.
Света и Миша задумались о покупке собственной недвижимости в 2020-м году. На том этапе они решили откладывать деньги на первоначальный взнос и другие траты, но глубоко в тему не погружались. Более серьезно начали подходить к вопросу спустя полтора года, когда поняли, что желание о приобретении жилья никуда не пропадает. Тогда уже начали изучать информацию о недвижимости, больше читать об этом.
— Изначально думали покупать квартиру в Минск Мире. Очень многие тогда приобретали там жилье, потому что оно было доступным по цене. Плюс привлекала возможность рассрочки — такое предлагает не каждый застройщик. Мы начали все больше присматриваться к квартирам там, но поняли, что слишком много минусов в качестве застройки, — рассказывает Светлана. — Так постепенно пришли к тому, что не против приобрести вторичку где-нибудь в районе Площади Победы — нам очень нравится этот район, мы и сейчас там живем. Но параллельно смотрели другие комплексы с новостройками. Например, Леваду.
За время поисков квартиры Света успела окончить курсы флористики, занялась изготовлением букетов, задумалась о цветочном фермерстве, и поняла, что для реализации своих профессиональных желаний в этом направлении ей нужна земля. Как говорит Светлана, они просмотрели объявления, увидели приблизительные цены и поняли, что по цене двухкомнатной квартиры можно найти дом, в котором площадь будет не меньше, а из плюсов — собственная территория. Так, пара начала рассматривать дома недалеко от Минска.
Сначала ребята боялись выезжать куда-то на просмотры, только присматривались к объявлениям и все оттягивали следующий шаг. Но в один день Светлана наткнулась на объявление, что продается неплохой дом в когда-то центре одного из сельсоветов Минского района, сейчас это деревня.
— Нас привлекло, что дом был полностью готовый, а рядом с ним большая территория. Да и стоил он адекватно — до 50 тысяч долларов. Мы созвонились с агентом и договорились о просмотре. Спустя день или два подъехали на место, дом был неплохой — цокольный и два полноценных этажа, есть мансарда, ремонт требовался, конечно, но в общем, все было прекрасно. Однако в процессе осмотра нам риэлтер сказал, что на самом деле продается не сам дом, а фундамент, расположенный здесь же на участке недалеко от дома. Именно он официально законсервирован, а дома по документам не существует, — отмечает Светлана.
После дополнительных вопросов пара поняла, что им хотят продать дом, построенный в начале 2000-х, который нужно еще узаконить. А соответствует ли он техническим нормам, что особо важно для узаконивания, непонятно. Агент на это сказал, что «по современному законодательству можно строить без разрешения и вообще никаких проблем не будет — покупаете как фундамент, пишете заявление в БТИ, они все осматривают, измеряют, и вопрос закрыт».
— Нас смущало еще и то, что там дом стоял впритык к соседскому забору, а мы знали, что расстояние должно быть не менее трех метров. На что нам тоже сказали, что «не уверены, правильно ли стоит забор, но соседи точно не против». На этом наша история с этим вариантом закончилась, мы подумали, что в такой ситуации можно остаться вообще без дома, а только с фундаментом. Получилось, что первый раз мы ехали на просмотр одухотворенные, а уезжали с непониманием, во что мы ввязываемся. Чувствовали себя максимально глупо. Такое было первое столкновение с реальностью. Мы поняли, что мы абсолютно не образованы в плане недвижимости.
Тогда же ребята осознали, что им нравится северное направление. К тому же, они сами родом из Гродненской области. И с того момента начали учитывать этот критерий в своем поиске.
Первая неудача не сломила ребят. Они начали вырабатывать свой алгоритм поиска — так, ехали на просмотр объекта с агентом и параллельно заезжали хотя бы снаружи взглянуть на другие дома на продажу в этой местности. Из параметров обращали внимание на стоимость, саму постройку, ее внешний вид, площадь и наличие основных коммуникаций. Важным критерием было наличие участка минимум 15 соток, так как Света хочет заниматься цветочным фермерством, да и Миша любит простор.
— Мы старались по возможности заранее спланировать свой маршрут. Смотрели дома не только с агентами, но и сами ездили осматривали варианты недалеко от запланированных объектов. Просто приезжали, смотрели место, прикидывали, нравится нам там или нет. Это давало пищу для размышлений и помогало формулировать представления, каким хотим видеть свой будущий дом, — говорит Света.
Пара рассматривала и варианты с каркасными домостроениями. Им нравилась идея быстровозводимых домов, так как хотелось быстрее перебраться в собственное жилье, на природу. Так они выехали с агентом на просмотр одного из таких домов. Он был каркасным, но возведен не по проекту какой-то известной компании, а самим хозяином. Тот имел небольшое деревообрабатывающее предприятия, понимание, как работать с материалом, поэтому и построил такой дом для продажи.
По фотографиям в объявлении все было симпатичным, высокие потолки и достаточно большие окна. Плюс удачное расположение, недалеко агрогородок, в дом введен газ, сделана канализация. В целом, хорошее предложение примерно за 50 тысяч долларов.
В пути на объект агент заинтриговала ребят — сказала, что в доме есть недостаток в виде неудачного расположения по отношению к соседям. Формулировка была обтекаемая и не особо смутила пару.
— Как нам потом объяснили, такое расположение участков распространенное, но тогда мы этого не знали. Приехали и увидели, что все участки на улице длинные и вытянутые, как полоски. Из-за узости территории дом стоял с одной стороны впритык к забору, а сам двор получался примерно 10 метров по ширине. Когда зашли в сам каркасник, то поняли, что постройка не просто граничит с участком соседей, а там одно окно в буквальном смысле выходит на крыльцо к соседям. То есть соседи видят тебя и все, что происходит в твоем доме, как будто мы в соседних комнатах. Плюс слышимость как в коммуналке. Уже тогда появилось ощущение, что люди во дворе живут свою жизнь, а мы как будто подслушиваем их или подсматриваем за ними. То же самое по отношению к нам с двух сторон. По фото этот момент вообще не был понятен.
Света отмечает, что они сразу же перестали рассматривать этот вариант. Для них здесь терялась сама концепция деревенской жизни — хочется быть в уединении, а не когда на тебя смотрят еще две семьи с разных сторон.
С тем, что картинка в объявлении не соответствует реальности, ребята сталкивались еще несколько раз, поэтому сделали вывод, что всегда важно осматривать предложения лично.
— Я думаю, что в случае с объектами, фото отличаются от реальности не потому, что человек хочет что-то скрыть, а больше из-за того, что ему нужно представить свою недвижимость лучшим образом. Поэтому недостатки не выпячиваются, и их не с первого раза можно разглядеть, особенно с учетом нашей неопытности. Вообще, никогда никакое фото не сможет передать твое ощущение от объекта. Когда ты воображаешь, как будешь жить в каком-то доме, который понравился по объявлению, — это одно, но совсем другое — приехать и увидеть все на местности, походить по дому и представить, где ты будешь заниматься своими любимыми делами. Иногда ожидания подтверждаются, часто — нет, — говорит Светлана. — Мне кажется, еще важно, приезжая на участок, постараться увидеть то, чего на нем нет. То есть разглядеть потенциал. Иногда случается так, что приезжаешь на какой-то объект, и вроде все хорошо, а по ощущениям место совсем не твое. А бывает — сразу в голове выстраивается картинка, появляются решения, что можно сделать.
В процессе поиска ребятам понравился еще один каркасный дом. Объявление нашел Михаил. Светлана же, когда увидела его, подумала, что они его не потянут по цене. Подробнее рассмотрев предложение, вообще задумалась, что есть какой-то подвох. Слишком он был хорош. Но все же пара решила осмотреть его. Участок оказался видовым, был красивый вид с террасы. На фото в объявлении все казалось идеальным, картинка во многом совпала, но не обошлось и без минусов.
— В доме были недостатки в проекте. Например, у нас возникли большие вопросы к лестнице. Но самое главное — по фото нам казалось, что там очень просторно. Об этом говорила и его общая площадь в 100 квадратов. Но оказалось, что простора не так много. Гостиная со вторым светом из-за неудачно расположенной лестницы была крошечной, там даже диван было некуда поставить. На втором этаже — неполноценная мансарда со скошенной крышей тоже не вызвала вау-эффекта. И она неизолированная. В общем, всегда нужно держать в голове, что фото не передает реальный размер помещения и его объемы. Так у нас и вышло в тот раз.
Кроме того, Светлана обращает внимание, что картинка практически всегда не может сориентировать, как в действительности расположен дом.
— Мы смотрели старый деревенский дом, который был реконструирован новыми хозяевами. По самому строению было все хорошо — сделан ремонт и снаружи, и внутри. Но проблема в том, что он был расположен прямо перед забором, то есть размещался впритык к улице. Но, рассматривая фото, я на это не обратила внимание, возможно, потому что не было забора. Оказалось, что все окна единственной жилой комнаты в доме выходят как раз на улицу. Такое по снимкам было не понять. Опять же по объявлению невозможно узнать, например, как много насекомых в этой местности, какой там запах, потому что рядом может быть ферма, какие звуки. Если постройка находится рядом с дорогой, тогда там отличная слышимость. Все это важно проверить лично.
Не сразу, но в процессе поисков, ребята также начали проверять почву на участках.
— Там, откуда мы родом, почвы плодородные, пышные и черные. Поэтому для меня этот критерий отбора не был очевидным до той поры, пока я не смогла вкопать лопату в землю на понравившемся участке, — делится Света.
Светлана и Михаил были не подготовлены к тому, чтобы проверять в рассматриваемых объектах нарушения по технической части. Например, когда смотрели газосиликатные дома, особо не понимали, на что обращать внимание в плане строительных моментов. Тогда молодая пара решила поискать среди знакомых инженера-строителя или просто строителя, которые смогли бы помочь в оценке объекта. Такой человек нашелся и помогал ребятам первично оценивать приглянувшиеся варианты — по фотографиям и видео, которые пара привозила с осмотров. Кроме того, что парень замечал, чего не хватает в объектах или что сделано не так, он дал Светлане и Михаилу еще строительный минимум, на что обращать внимание, когда будут осматривать дома, фундамент самостоятельно, какие вопросы задавать по поводу самих блоков, фундамента, армирования стен, стропильной системы и так далее.
— Когда выезжали на объекты с газосиликатными домами поначалу не видели очевидных нарушений в конструкциях домов. Первым домом, где мы заметили, что что-то не так, стал объект в Смолевичском районе. Там был огромный дом, и вот Миша обратил внимание, что на трех участках стен трещины.
Как говорит Миша, он в процессе поисков дома понял, что если объект недостроенный, то нужно больше внимание уделять техническим вопросам, а если дом уже готовый, то нужно узнавать, был ли он вообще построен по архитектурному проекту.
— Если нет, то нужно задуматься, стоит ли с ним вообще связываться. Я лично при осмотре дома обращал внимание еще и на такие моменты, как инженерные удобства, расположение участка, вид с него, расположение дома на самом участке, наличие соседей и удаленность от Минска, — отмечает парень.
Были у ребят технические вопросы и с домами-каркасниками.
— Мише очень понравился каркасник, который он нашел, и мы начали проверять все технические нюансы. Из-за того, что сами не разбираемся в вопросе, решили консультировался у специалиста, который занимается деревянными домами. По образованию он конструктор. Поэтому поехали на этот объект вместе с ним, чтобы провести осмотр. Оказалось, что при строительстве дома была допущена ошибка по части вентиляционных зазоров. Это оказалось критичным. Если такое нарушение не исправить, это чревато тем, что через небольшой промежуток времени крыша начала бы течь. Мы сказали об этом агенту. Потом он нам сообщил, что это нарушение будет устранять компания-застройщик. Для нас было показательно то, что именно наш специалист обнаружил ошибку, а агент и хозяин об этом не знали. Это стало еще одним подтверждением, что как бы не казалось, что визуально все хорошо, лучше перепроверять и перестраховываться. Лучше уже потратиться на специалистов и получить гарантированный точный результат, чем потом дергать на себе волосы, что совершил ошибку.
В процессах поиска ребята на опыте столкнулись и с появлением нового указа № 278 «О порядке выдачи документов и совершения действий», где был изменен порядок продажи недвижимости по доверенности из-за границы.
— Нам понравился один участок, который мы осматривали. Он был куплен с аукциона, но при этом строительство там было не завершено и вообще не зарегистрировано. То есть дом на участке не был никак узаконен. Об этом нам сказал агент, в объявлении про это не было информации. Правда, данное предложение было размещено в объявлениях о продаже земельных участков. Так что все справедливо. Потом нам представитель продавца сказал, что неузаконенные строения можно продавать без особых сложностей, хотя мы привыкли совсем к другому, — делится Света.
Предложение паре показалось интересным, но был страх. Позже вышла новость о новом указе, ребятам позвонил агент и объявил, что сегодня последний день, когда можно зарегистрировать сделку, поэтому продавец довольно сильно снижает цену — на 7 тысяч долларов.
— Мы решили не рисковать и сначала сходить к юристу по земельным делам, чтобы нам разъяснили, можем ли мы зарегистрировать эту сделку, какие есть риски при этом. Нам ответили, что лучше не совершать покупку, ведь пока неизвестно, как будет трактоваться этот указ в дальнейшем и будет ли вообще такая сделка считаться законной. Мы также уточнили насчет продажи дома, которого по документам как бы не существует. Она проверила по Кодексу о земле, что действительно такая возможность есть, но есть ли прецеденты, непонятно, пока такой опыт особо не транслировался. В общем, она порекомендовала перестраховаться и не приобретать подобные участки.
В итоге пара решила избежать сложностей и неоднозначностей и отказалась от этого варианта.
Активный поиск домов и выезд на объекты Света и Миша проводили с мая по конец сентября. За это время они лично осмотрели около 30 объектов, количество просмотренных объявлений в разы больше.
— К сентябрю мы уже подустали. Надеялись, что найдем вариант быстрее. Нам было трудно совмещать самостоятельные поиски жилья и просмотры с работой (у нас обоих напряженные графики). Для удобства мы сделали отдельный чат в мессенджере, куда сбрасывали все варианты, а потом в отдельном гугл-документе писали свои комментарии по каждому варианту. Это были пометки типа «были/не были, какие вопросы есть по участку и самому объекту, наши ощущения». А еще сортировали все дома по районам.
В итоге судьба сложилась так, что дом, который они приобрели, нашелся совсем случайно. В тот день они ехали смотреть участки, в том числе и выставленные на аукцион в Дзержинском районе. На первом участке оказалось болото. Вышел сосед, сказал, что они не первые, кто присматривался к этому месту, но многие даже из машины не выходили, видя, что там. Он же подсказал им, что недалеко продается еще один аукционный участок. Ребята отправились туда. Света заодно посмотрела, не продаются ли в той местности дома. И увидела, что предлагают даже два варианта. Она их и раньше видела, но теперь на одно из объявлений посмотрела другими глазами.
— В этот раз я заметила, что там большая территория вокруг дома, есть сад, недалеко речка и лес. По дому, конечно, было видно, что там давно не жили, нижние венцы вызывали вопросы, но я поняла, что мне здесь прям нравится. Миша не сразу проникся местом, ему потребовалось время. Позвонили агенту, он еще сказал, что возможен торг. В итоге мы предложили цену, за которую согласны купить, и продавец на нее согласился. Всего за две недели мы получили дом с просторным участком, и теперь его обживаем. Осознание того, что являемся владельцами земли и нужно ухаживать за домом, постепенно приходит. Моментами тяжело, но мы понимаем, к чему идем.