Если вы сдаете жилье (квартиру, дом, дачу), необходимо помнить об обязанности уплатить налоги. Какие налоги нужно уплачивать в таком случае, зависит от разных нюансов. Узнали, как правильно платить налоги при сдаче жилья, у налогового консультанта Людмилы Мовчан. А также спросили агентство недвижимости и арендодателей, как сейчас чаще всего поступают с налогом: пытаются ли включать его в сумму арендной платы или просто уплачивают из «своих».
Для начала необходимо определить, является ли сдача жилых помещений предпринимательской деятельностью или нет.
Предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления (ст. 1 Гражданского кодекса).
Главное в этом определении то, что предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Здесь как в анекдоте: «один раз не считается». А вот два и более – уже система.
Применительно к сдаче жилья к предпринимательской деятельности не относятся:
Справка. Под предоставлением жилых помещений для краткосрочного проживания понимается заключение гражданином в календарном году 2 и более договоров найма, срок действия каждого из которых не превышает 15 дней (п. 46 ст. 1 Жилищного кодекса).
Исходя из норм законодательства, для правильной уплаты налогов при сдаче жилья важно ответить на 5 вопросов:
Комбинация ответов на этих 5 вопросов приводит к разным налоговым последствиям.
Вариант 1: Собственник сдает недвижимость физическому лицу на длительный срок – уплачивает подоходный налог в фиксированной сумме.
Если собственник самостоятельно сдает жилье физическому лицу на длительный срок, он обязан уплачивать подоходный налог в фиксированной сумме.
Ставки подоходного налога в фиксированных суммах в 2023 году (за каждую сдаваемую жилую комнату):
Уплатить налог необходимо не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата. Если договор заключен в середине месяца – не позднее следующего рабочего дня, наступающего за днем фактического предоставления помещения в аренду.
Например, заключили договор 13 июля, арендатор въехал 15 июля, в субботу, налог должен быть уплачен в понедельник, 17 июля. Далее платим до 1-го числа каждого следующего месяца аренды.
Сумма налога зависит от места нахождения недвижимости и от характеристик (размера квартиры, площади или конструктивных особенностей гаража).
Если договор начинается или заканчивается в середине месяца, то сумма налога рассчитывается пропорционально дням аренды. Все нюансы по подоходному налогу в фиксированных суммах можно прочесть в ст. 221 Налогового кодекса.
Вариант 2: Собственник сдает квартиру «на сутки» физическим лицам – можно выбрать единый налог или налог на профессиональный доход.
Такой деятельностью можно заниматься без регистрации ИП. Для того чтобы такая деятельность не превратилась в «предпринимательскую», необходимо соблюдать ряд условий:
В случае сдачи квартиры «на сутки» с 2023 года собственник может выбрать наиболее выгодный для него вариант налогообложения: уплачивать единый налог (глава 33 Налогового кодекса) или налог на профессиональный доход (глава 40 Налогового кодекса).
1. Единый налог – порядок уплаты похож на подоходный налог в фиксированной сумме – платится вперед, до начала деятельности. Также необходимо уведомить заранее налоговый орган о начале такой деятельности.
Ставки единого налога (в месяц):
Указанная сумма платится за месяц за каждый объект (квартиру, дом, садовый домик, дачу) и пересчитывается только по заявлению физического лица, если изменились условия его деятельности. Что это за изменения, прописано в статье 344 Налогового кодекса. Среди них:
Варианта «помещение простаивало, не удалось сдать» там нет.
2. Налог на профессиональный доход – новый налог, действующий с 2023 года.
Ставка налога составляет 10% от полученных денег, а в случае, если доход превысит 60 000 руб. в год, – с суммы превышения необходимо уплатить 20%.
Причем в ставку налога на профессиональный доход входит и взнос в ФСЗН, а это значит, что период уплаты налога войдет в пенсионный стаж (размер такого стажа будет зависеть от суммы уплаченного налога).
Для того чтобы стать плательщиком налога на профессиональный доход, необходимо скачать приложение «ПРОФДОХОД», зарегистрироваться там и оформлять все получаемые от сдачи денежные средства в приложении.
При первой регистрации в качестве плательщика налога на профессиональный доход предоставляется льгота – необлагаемая сумма выручки в 2000 руб.
Плательщик может сам выбрать, применение какого из этих двух налогов более выгодно для него.
Пример. Гражданин сдает в краткосрочную аренду трехкомнатную квартиру в Минске. Сумма единого налога составляет 429 рублей в месяц.
Налог на профессиональный доход выглядит более привлекательно, если выручка в месяц не превысит 4290 рублей. Считаем так: ставку единого налога умножаем на 10 (429*10 = 4290). Если выручка составит 4290 рублей, то сумма налога на профессиональный доход по ставке 10% будет равна сумме единого налога.
Перейти на применение НПД физлицо может только после уведомления налогового органа по месту постановки на учет о принятии решения об отказе от применения единого налога.
Вариант 3. Собственник сдает жилые помещения организациям или ИП – удержание и уплату налога производят арендаторы – налоговые агенты.
При сдаче недвижимости в аренду юридическим лицам или ИП налог, как правило, обязано рассчитать, удержать и перечислить в бюджет само юридическое лицо или ИП, являющиеся в таком случае налоговыми агентами.
Здесь есть некоторые исключения, например, при применении физическим лицом налога на профессиональный доход.
При таком варианте в некоторых случаях собственнику выгоднее применять налог на профессиональный доход, так как его ставка ниже – 10%, а налоговые агенты удерживают подоходный налог по ставке 13%.
Вариант 4. Систематическая сдача в аренду чужой недвижимости, сдача собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП – регистрируем ИП или создаем компанию.
Что касается сдачи в аренду чужой недвижимости, сдачи собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП – здесь необходима регистрация ИП либо юридического лица. И далее уже выбирается система налогообложения. В статье этот вариант мы не рассматриваем.
При неуплате необходимых налогов к гражданину применяются санкции:
О практике в реальных сделках рассказала Маргарита Почицкая – начальник отдела аренды жилья «Твоя столица»:
– В 90% случаев арендодатели устанавливают в договоре сумму арендной платы, о которой изначально договорились с арендатором, плюс возмещение коммунальных расходов. И примерно 10% арендодателей пытаются каким-то образом компенсировать себе расходы по оплате налога: либо эта сумма добавляется дополнительно к сумме арендной платы, о которой договорились, и в договоре прописывается общая сумма, либо существует устная договоренность о возмещении арендатором этой суммы вне рамок договора.
Катя, сдает в долгосрочную аренду квартиру в Минске:
– Я сдаю специально купленную для этих целей «однушку» у метро, а мои родители сдают 2 квартиры, полученные в наследство от родственников. Никто из нас не требует дополнительно сумму налога добавить к сумме арендной платы. Просто сама арендная плата устанавливается с учетом всех нюансов и, конечно, с учетом рыночной конъюнктуры. Арендатор либо готов платить по твоей цене, либо нет.
Евгения, сдает квартиру «на сутки» в Минске:
– Стоимость платы за сутки проживания я указываю на всех ресурсах, где представлена моя квартира. Эту стоимость я устанавливаю исходя из спроса, сезона, каких-то событий, проходящих в городе, меняющейся ситуации на рынке. И это окончательная сумма. Никакие налоги уже не добавляются дополнительно. Арендатор сразу понимает, какую сумму он заплатит. Единственное, когда снимают на большое количество дней, наоборот, могу дать скидку. С 2023 года я перешла на уплату налога на профессиональный доход. Так как квартира у меня двухкомнатная и практически никогда не снимается все дни в месяце, то общая сумма моего дохода от ее сдачи никогда не превышает даже 2000 рублей в месяц – и применение единого налога мне абсолютно не выгодно. Плюс применение 2000 рублей льготы при первой регистрации в приложении тоже дало экономию на налогах в этом году.