Кот в мешке. Рассказываем, чем может обернуться покупка квартиры у недееспособного продавца

Покупка квартиры у недееспособного продавца может обернуться серьезными неприятностями. Угроза остаться без жилья в этом случае реальна: сделку признают недействительной, если будет доказано, что продавец на момент ее совершения не отдавал отчета в своих действиях. Как правильно поступить, чтобы избежать длительных судебных тяжб и грамотно оформить завещание, договор дарения или продажу квартиры корреспонденту информационного агентства «Минская правда» рассказала заместитель начальника управления судебно-психиатрических экспертиз управления Госкомитета судебных экспертиз по Минской области – государственный медицинский судебный эксперт-психиатр Татьяна Семенова.

– Абсолютно каждый в какой-то период своей жизни совершает юридически значимые действия. И лицам, которые состоят на учете психиатра или нарколога, людям старше 65 лет, либо тем, у кого есть неврологические заболевания, группа инвалидности, желательно проходить комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу перед планируемой сделкой. Такая судебная экспертиза позволяет определить, насколько человек может осознавать то, что он делает.

– Такие экспертизы может инициировать сам покупатель?

– Безусловно. Например, вы покупаете квартиру у человека, который, как вам известно, состоит на учете у психиатра. С течением времени он может посчитать, что он прогадал – продал вам свое имущество слишком дешево. Естественно продавец имеет право подать в суд, указав, что он состоит на учете у психиатра и по этой причине просит признать сделку недействительной. Покупатель же к этому моменту мог обосноваться в новой, как он считает своей новой квартире, сделать там ремонт, а потом все это потерять. Ведь если у человека есть серьезное психическое расстройство, судебная экспертиза может признать, что он не способен совершать сделки. Суд может принять решение о возвращении сделки к исходному положению – ему отдадут его деньги, а продавцу он будет вынужден вернуть квартиру.

– Отдельно можно сказать про злоупотребляющих спиртным. С такими людьми тоже совершаются сделки, которые потом оспариваются…

– К нотариусу могут привести человека, который находится в состоянии запоя или выхода из запоя. Он сделку на дарение или продажу квартиры заверяет. Потом уже родственники зависимого начинают собирать сведения о том, что человек не мог отдавать отчета своим действиям из-за проблем со спиртным.  Но оспаривать такие сделки гораздо сложнее, чем изначально пройти судебную экспертизу на предмет «сделкоспособности».

– Иногда после смерти родственника в семье начинаются споры из-за наследства. Как этого избежать?

– Это довольно распространенная ситуация. Например, бабушка или дедушка решили оформить завещание на внучку. И для того, чтобы их воля была исполнена, желательно иметь подстраховку в виде заключения судебного эксперта. После смерти бабушки или дедушки могут появиться некие родственники, которые не согласны, что по завещанию одному из внуков досталось имущество. Родственники вправе подать в суд. В этом случае там могут назначить судебную психиатрическую экспертизу либо комплексную судебную психолого-психиатрическую. И уже судебные эксперты будут решать, в каком состоянии находился пожилой человек на момент совершения сделки. Конечно, все эти тяжбы могут вызвать дополнительную нервотрепку, материальные траты и даже кровную вражду.

Чтобы этого избежать, человек, которому достается квартира, везет свою маму или бабушку на судебную экспертизу, чтобы быть уверенным, что планируемая сделка будет юридически верной.

– Какие еще ситуации, когда экспертиза не будет лишней, можете привести в пример?

– Например, владелица квартиры может оставить свою собственность кому-то в наследство как благодарность за уход. Но заключая такой договор, как правило, мы не знаем всю семейную подноготную пожилого человека. Да и тот, кто не имеет отношения к психиатрии, оценить психическое состояние другого вряд ли сможет. И некоторые, чтобы не попасть впросак, везут человека на судебную экспертизу, получают на руки заключение, что сделка может быть оформлена. Они спокойно ее совершают, зная, что будут содержать пожилого человека до его смерти, похоронят его и взамен им достанется квартира.

– А что из себя представляет судебная экспертиза и в каком виде она выдается?

– На руки человеку, который приходит на исследование, мы выдаем заключение, в котором указано, может ли он совершить сделку. Там не обозначены основания на основе которых он не может это сделать. Мы не имеем право разглашать психиатрические диагнозы.

В 2021 году таких судебных экспертиз проводилось порядка 15-20 в месяц.

Если же мы выдаем судебную экспертизу по запросу суда, то там имеется развернутое заключение судебного эксперта, в котором содержится полный анализ медицинской документации.

Чаще всего судебные экспертизы на «сделкоспособность» проводятся перед договором купли-продажи. Продавец, покупатель либо нотариусы страхуют свои риски, когда знают, что у продавца есть психические расстройства, группа инвалидности.

Важно еще отметить, что судебную психиатрическую экспертизу на предмет способности заключать сделки, проводят исключительно на добровольной основе. Гражданину, которому будет проводиться экспертиза, необходимо написать заявление и составить договор.