Кто должен платить налог за сдачу жилья и можно ли включать его в сумму аренды

Если вы сдаете жилье (квартиру, дом, дачу), необходимо помнить об обязанности уплатить налоги. Какие налоги нужно уплачивать в таком случае, зависит от разных нюансов. Узнали, как правильно платить налоги при сдаче жилья, у налогового консультанта Людмилы Мовчан. А также спросили агентство недвижимости и арендодателей, как сейчас чаще всего поступают с налогом: пытаются ли включать его в сумму арендной платы или просто уплачивают из «своих».

^{Фото носит иллюстративный характер}

Сдача жилья – это бизнес или нет?

Для начала необходимо определить, является ли сдача жилых помещений предпринимательской деятельностью или нет.

Предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления (ст. 1 Гражданского кодекса).

Главное в этом определении то, что предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Здесь как в анекдоте: «один раз не считается». А вот два и более – уже система.

Применительно к сдаче жилья к предпринимательской деятельности не относятся:

• предоставление в наем жилых помещений, садовых домиков, дач (кроме предоставления их для краткосрочного проживания);
• предоставление физическими лицами, за исключением иностранных граждан и лиц без гражданства, временно пребывающих и временно проживающих в Республике Беларусь, принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, садовых домиков, дач иным физическим лицам для краткосрочного проживания (абз. 32 и 33 ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК).

Справка. Под предоставлением жилых помещений для краткосрочного проживания понимается заключение гражданином в календарном году 2 и более договоров найма, срок действия каждого из которых не превышает 15 дней (п. 46 ст. 1 Жилищного кодекса).

Чек-лист вопросов по уплате налогов

Исходя из норм законодательства, для правильной уплаты налогов при сдаче жилья важно ответить на 5 вопросов:

1. Аренда краткосрочная (до 15 дней) или долгосрочная?
2. Сдается собственная недвижимость или чужая?
3. Сдается физическим лицам или организациям либо ИП?
4. Это разовый случай или систематическое получение дохода?
5. Деятельность осуществляется самостоятельно или к ней привлекаются другие граждане по трудовым, гражданско-правовым договорам?

Комбинация ответов на этих 5 вопросов приводит к разным налоговым последствиям.

Сдаем физлицу на длительный срок

Вариант 1: Собственник сдает недвижимость физическому лицу на длительный срок – уплачивает подоходный налог в фиксированной сумме.

Если собственник самостоятельно сдает жилье физическому лицу на длительный срок, он обязан уплачивать подоходный налог в фиксированной сумме.

Ставки подоходного налога в фиксированных суммах в 2023 году (за каждую сдаваемую жилую комнату):

• Минск – 43,9 руб.;
• Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район – 41,2 руб.;
• Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Горки, Дзержинск, Жлобин, Жодино, Кобрин, Кричев, Лида, Мозырь, Молодечно, Новогрудок, Новополоцк, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слоним, Слуцк, Смолевичи, Сморгонь, Солигорск, Фаниполь – 27 руб.;
• иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа – 19,8 руб.;
• иные населенные пункты и территории – 14,2 руб.

Уплатить налог необходимо не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата. Если договор заключен в середине месяца – не позднее следующего рабочего дня, наступающего за днем фактического предоставления помещения в аренду.

Например, заключили договор 13 июля, арендатор въехал 15 июля, в субботу, налог должен быть уплачен в понедельник, 17 июля. Далее платим до 1-го числа каждого следующего месяца аренды.

Сумма налога зависит от места нахождения недвижимости и от характеристик (размера квартиры, площади или конструктивных особенностей гаража).

Если договор начинается или заканчивается в середине месяца, то сумма налога рассчитывается пропорционально дням аренды. Все нюансы по подоходному налогу в фиксированных суммах можно прочесть в ст. 221 Налогового кодекса.

Сдаем физлицу «на сутки»

Вариант 2: Собственник сдает квартиру «на сутки» физическим лицам – можно выбрать единый налог или налог на профессиональный доход.

Такой деятельностью можно заниматься без регистрации ИП. Для того чтобы такая деятельность не превратилась в «предпринимательскую», необходимо соблюдать ряд условий:

1. Эту деятельность вы осуществляете самостоятельно, привлекать к ней других граждан по трудовым или гражданско-правовым договорам нельзя (без договоров тем более нельзя).
2. Сдаваемое помещение принадлежит вам на праве собственности. Например, бабушкину квартиру может сдавать «на сутки» только сама бабушка.
3. Жилье вы сдаете только физическим лицам.

В случае сдачи квартиры «на сутки» с 2023 года собственник может выбрать наиболее выгодный для него вариант налогообложения: уплачивать единый налог (глава 33 Налогового кодекса) или налог на профессиональный доход (глава 40 Налогового кодекса).

1. Единый налог – порядок уплаты похож на подоходный налог в фиксированной сумме – платится вперед, до начала деятельности. Также необходимо уведомить заранее налоговый орган о начале такой деятельности.

Ставки единого налога (в месяц):

• Минск – 429 руб.;
• Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район – 398 руб.;
• Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск – 296 руб.;
• другие населенные пункты – 263 руб.

Указанная сумма платится за месяц за каждый объект (квартиру, дом, садовый домик, дачу) и пересчитывается только по заявлению физического лица, если изменились условия его деятельности. Что это за изменения, прописано в статье 344 Налогового кодекса. Среди них:

• болезнь;
• утрата права собственности на помещения;
• смерть;
• 1 месяц в году (аналог отпуска);
• другие чрезвычайные ситуации.

Варианта «помещение простаивало, не удалось сдать» там нет.

2. Налог на профессиональный доход – новый налог, действующий с 2023 года.

Ставка налога составляет 10% от полученных денег, а в случае, если доход превысит 60 000 руб. в год, – с суммы превышения необходимо уплатить 20%.

Причем в ставку налога на профессиональный доход входит и взнос в ФСЗН, а это значит, что период уплаты налога войдет в пенсионный стаж (размер такого стажа будет зависеть от суммы уплаченного налога).

Для того чтобы стать плательщиком налога на профессиональный доход, необходимо скачать приложение «ПРОФДОХОД», зарегистрироваться там и оформлять все получаемые от сдачи денежные средства в приложении.

При первой регистрации в качестве плательщика налога на профессиональный доход предоставляется льгота – необлагаемая сумма выручки в 2000 руб.

Плательщик может сам выбрать, применение какого из этих двух налогов более выгодно для него.

Пример. Гражданин сдает в краткосрочную аренду трехкомнатную квартиру в Минске. Сумма единого налога составляет 429 рублей в месяц.

Налог на профессиональный доход выглядит более привлекательно, если выручка в месяц не превысит 4290 рублей. Считаем так: ставку единого налога умножаем на 10 (429*10 = 4290). Если выручка составит 4290 рублей, то сумма налога на профессиональный доход по ставке 10% будет равна сумме единого налога.

Перейти на применение НПД физлицо может только после уведомления налогового органа по месту постановки на учет о принятии решения об отказе от применения единого налога.

Вариант 3. Собственник сдает жилые помещения организациям или ИП – удержание и уплату налога производят арендаторы – налоговые агенты.

При сдаче недвижимости в аренду юридическим лицам или ИП налог, как правило, обязано рассчитать, удержать и перечислить в бюджет само юридическое лицо или ИП, являющиеся в таком случае налоговыми агентами.

Здесь есть некоторые исключения, например, при применении физическим лицом налога на профессиональный доход.

При таком варианте в некоторых случаях собственнику выгоднее применять налог на профессиональный доход, так как его ставка ниже – 10%, а налоговые агенты удерживают подоходный налог по ставке 13%.

Вариант 4. Систематическая сдача в аренду чужой недвижимости, сдача собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП – регистрируем ИП или создаем компанию.

Что касается сдачи в аренду чужой недвижимости, сдачи собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП – здесь необходима регистрация ИП либо юридического лица. И далее уже выбирается система налогообложения. В статье этот вариант мы не рассматриваем.

Как накажут, если не заплатить налоги

При неуплате необходимых налогов к гражданину применяются санкции:

• подоходный налог в фиксированных суммах: необходимо уплатить сам налога + штраф – в первый раз составит 40% от неуплаченной суммы налога, но не менее 10 базовых величин, повторно в течение 1 года штраф от 100 до 200 базовых величин. Кроме того, будет еще и пеня за каждый день просрочки;
• единый налог с физических лиц: при первом выявлении факта неуплаты – оплата действующей ставки единого налога, при повторном – ставка единого налога в 5-кратном размере;
• налог на профессиональный доход: при выявлении фактов сокрытия выручки и неотражения ее в приложении – применяется ставка налога в размере 20% и штраф до 30 базовых величин.

Добавляют ли арендаторы налог к сумме арендной платы?

О практике в реальных сделках рассказала Маргарита Почицкая – начальник отдела аренды жилья «Твоя столица»:

– В 90% случаев арендодатели устанавливают в договоре сумму арендной платы, о которой изначально договорились с арендатором, плюс возмещение коммунальных расходов. И примерно 10% арендодателей пытаются каким-то образом компенсировать себе расходы по оплате налога: либо эта сумма добавляется дополнительно к сумме арендной платы, о которой договорились, и в договоре прописывается общая сумма, либо существует устная договоренность о возмещении арендатором этой суммы вне рамок договора.

Катя, сдает в долгосрочную аренду квартиру в Минске:

– Я сдаю специально купленную для этих целей «однушку» у метро, а мои родители сдают 2 квартиры, полученные в наследство от родственников. Никто из нас не требует дополнительно сумму налога добавить к сумме арендной платы. Просто сама арендная плата устанавливается с учетом всех нюансов и, конечно, с учетом рыночной конъюнктуры. Арендатор либо готов платить по твоей цене, либо нет.

Евгения, сдает квартиру «на сутки» в Минске:

– Стоимость платы за сутки проживания я указываю на всех ресурсах, где представлена моя квартира. Эту стоимость я устанавливаю исходя из спроса, сезона, каких-то событий, проходящих в городе, меняющейся ситуации на рынке. И это окончательная сумма. Никакие налоги уже не добавляются дополнительно. Арендатор сразу понимает, какую сумму он заплатит. Единственное, когда снимают на большое количество дней, наоборот, могу дать скидку. С 2023 года я перешла на уплату налога на профессиональный доход. Так как квартира у меня двухкомнатная и практически никогда не снимается все дни в месяце, то общая сумма моего дохода от ее сдачи никогда не превышает даже 2000 рублей в месяц – и применение единого налога мне абсолютно не выгодно. Плюс применение 2000 рублей льготы при первой регистрации в приложении тоже дало экономию на налогах в этом году.