Купил квартиру с долгами: как с ними разобраться и можно ли ее продать?

Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг все чаще становится поводом для судебных разбирательств. Это касается и ситуаций, когда собственники и проживающие в квартире долгое время не оплачивают задолженность по коммунальным услугам. Также не редкими стали ситуации, когда люди приобретают жилые помещения, а потом оказывается, что бывшие собственники не погасили коммунальные долги. Как избежать таких ситуаций и что делать, если все же купили квартиру с задолженностью по «коммуналке», — разбираемся в материале.

^{Фото из открытых источников (иллюстративное)}

Можно ли продать или купить квартиру с долгами по коммунальным услугам?

К сожалению, в Беларуси продажа квартир с коммунальными долгами не запрещена и на практике такие случаи бывают часто. Дело в том, что при продаже квартиры нотариусы не отслеживают наличие долгов по ней. В этом случае покупателю нужно самому проявить бдительность и потребовать у продавца подтверждение, что все задолженности, если таковые были, погашены.

Существует исключение, когда в удостоверении договора купли-продажи сторонам могут отказать. Это происходит в случае, когда над взысканием с собственника накопившегося долга работает территориальный отдел принудительного исполнения. На квартиру могут наложить обременение в виде запрета на распоряжение ею до полной уплаты платежей. Такая информация доступна как регистратору недвижимости, так и нотариусу.

Если все же произошло так, что вы не уточнили момент по долгам и приобрели квартиру с ними, то знайте — долг не переходит к новому собственнику. Это прописано в Гражданском кодексе Республики Беларусь. Погасить накопившуюся задолженность в любом случае должен прежний собственник, так как именно он пользовался коммунальными услугами по договору, заключенному с обслуживающей организацией.

Покупателю, как только приобрел квартиру, нужно сразу поставить в известность о смене собственника обслуживающую организацию, переоформить лицевые счета на себя и заключить новые договоры на обслуживание. Также на момент приобретения жилья лучше сразу зафиксировать показания всех счетчиков.

Способы продажи квартиры с коммунальными долгами

Существует несколько законных способов, как продать квартиру с долгами по «коммуналке»:

• Продажа с оплатой долга покупателем. Можно предложить покупателю, что долг по коммунальным будет заложен в стоимость жилья при продаже. Но в таком случае продавцу нужно обезопасить себя. Например, подписать акт приема-передачи имущества, перечислив там имеющиеся долги и сопроводительные документы. Так, новый собственник не сможет заставить прежнего хозяина оплачивать задолженность.
• Оплата за счет задатка при покупке квартиры. То есть после того, как покупателем внесен задаток, продавец из этих денег может погасить долг по коммунальным. Минус такого хода в том, что если сделка вдруг сорвется, то продавец не сможет вернуть деньги. Чтобы избежать такого, лучше проводить сделку через риэлтеров, которые помогут разобраться с этой ситуацией.
• Оплата после продажи квартиры. В этом варианте погашение задолженности происходит после передачи недвижимости. Новый собственник в соответствии с законом может потребовать уплаты долгов. Но тогда не стоит подписывать акт приема-передачи жилого помещения, пока вопрос с долгами не будет закрыт.

Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами?

Первым шагом — письменно уведомляем ЖКХ о смене собственника квартиры и переоформляем на себя все счета и договоры. Вам понадобятся подтверждающие документы. К ним относятся копия договора купли-продажи недвижимости, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности, показания счетчиков, которые рекомендуется обязательно зафиксировать на момент покупки квартиры, квитанции, в соответствии с которыми вы оплачивали счета.

Если после этого вам угрожают отключением света, воды и другими санкциями, то вы можете обратиться в прокуратуру.

Можно ли выписать человека из квартиры с долгами?

Выселение за неуплату коммунальных услуг — это самая серьезная санкция, которую коммунальные службы могут применить к собственнику. До этого начисляется пеня, следуют звонки и письма с предупреждениями, отключение некоторых услуг, то есть для владельца квартиры выселение не станет неожиданностью.

Например, выселить из государственного арендного, социального жилья и общежитий могут за неуплату без уважительной причины в течение шести месяцев. Тогда неплательщиков переселяют в меньшее по размерам и менее комфортное по потребительским качествам жилье. Следует помнить, что ответственность за неуплату несет не только собственник, но и все совершеннолетние дееспособные члены и бывшие члены семьи. По этой причине задолженность может взыскиваться с должников как совместно, так и с любого из них по отдельности.

Выселением должника занимается исполком. Владельцу и членам его семьи в собственность передается жилье меньшего размера, квартира с долгами продается, а часть полученных денег используется для погашения долгов.

Какие меры предъявляются к тем собственникам, которые не оплачивают коммунальные услуги?

Для начала собственнику будет начисляться пеня в размере 0,3% от неуплаченной суммы платежей за каждый день просрочки.

Если задолженность не погашается в течение двух месяцев и больше, то гражданину направляется письменное предупреждение. В случае, когда задолженность после этого не погашается в течение пяти дней, то предоставление коммунальных услуг могут приостановить. Его возобновляют в течение двух суток после предоставления в организацию, которая обеспечивает коммунальные услуги, документов о погашении имеющейся задолженности и документов об оплате затрат, связанных с возобновлением предоставления коммунальных услуг.

Кроме этого, к должникам может применяться такая мера, как ограничение выезда за границу, пока не будет погашена задолженность.

Можно ли переоформить квартиру с долгами по коммуналке?

Даже если по квартире есть долги по жилищно-коммунальным услугам, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Лицевой счет оформлен на определенного собственника, а коммунальными услугами пользуется конкретный человек и члены его семьи. По этой причине оплата услуг и долги по ним закрепляются за определенным человеком.

Коммунальные услуги оплачиваются с даты регистрации права собственности. На сегодняшний момент при продаже квартиры к новому собственнику переходят только долги по взносам на капитальный ремонт. Все остальное — коммунальные услуги, взносы за управление, содержание и текущий ремонт — должен оплатить прошлый владелец квартиры.

Можно ли отказаться от квартиры в счет долга?

Со своей недвижимостью вы можете делать все, что угодно, — продавать, дарить, оставлять в наследство. Но вместе с правами на жилье, на вас накладывается и ответственность, в том числе и оплата коммунальных услуг. Если же у вас есть задолженность по «коммуналке» и вы решили отказаться от права собственности в счет долга, то лучше это делать через суд. Для этого обязательно нужно провести судебную экспертизу, определить стоимость квартиры и сравнить ее с имеющимся долгом. Если цена окажется больше суммы задолженности, то вы можете получить денежную компенсацию.