Брестская компания ООО «Бетонный улей» приобрела право аренды земельного участка по адресу Варшавское шоссе, 33. Если застройщик не откажется от него, история незавершенной «Трилогии», скрывавшейся за забором близ отеля Hampton by Hilton, закончится.
Сваи «Трилогии» высились под открытым небом почти 10 лет: бывший инвестор не справился со строительством многоквартирного жилого дома в ЮЗМР-3, участок был изъят. Для передачи объекта новому инвестору в Брестском городском центре по управлению недвижимостью было решено выставить «Трилогию» на аукцион вместе с правом аренды земли в качестве единого предмета торгов. Предполагалось, что победитель аукциона получит в собственность незавершенный строительный объект и право аренды земельного участка площадью 1,2 га.
Первые торги состоялись 20 марта 2025 года. Начальная цена лота составляла чуть более 2019 тысяч рублей. В аукционе участвовали несколько крупных строительных компаний Бреста и других городов Беларуси. В итоге объект приобрели брестчане – ООО «Бетонный улей», компания, имеющая участки в районе Варшавского шоссе. Победитель аукциона был готов заплатить за лот 14 миллионов рублей… но в тот же день отказался подписать протокол о результатах торгов и, соответственно, от лота. Результат торгов вынужденно аннулировали.
Следующий аукцион, где «Трилогия» выступила предметом торгов, состоялся 10 апреля. В них снова участвовал и победил «Бетонный улей», но теперь приобретение участка составило 13 миллионов рублей. Можно было порадоваться за компанию, сумевшую выиграть миллион. Однако «неспортивное поведение» по первому эпизоду застройщику стоило 440 тысяч. Так что финальный выигрыш оказался не столь значительным.
Успешная продажа объекта на углу Варшавского шоссе и улицы Махновича, передача надежному инвестору земли в аренду стала одним из слагаемых «программы» по обновлению заброшенных дворов, ликвидации незавершенных строений и реновации целых кварталов Бреста. Впрочем, программы как таковой не существует. Но целый ряд объектов, которые удалось вывести из состояния неопределенности, дать им вторую жизнь, складываются в большой системный проект.
– Задача нашего центра – эффективное вовлечение в хозяйственный оборот объектов недвижимости, находящихся в собственности города Бреста, – говорит директор КУП «Брестский городской центр по управлению недвижимостью» Сергей Малик. – Не всегда объекты, которые находятся в плачевном состоянии, экономически целесообразно восстанавливать. Порой недвижимость, доставшуюся нам в наследство, например, на территории бывших военных городков или промышленных предприятий, легче снести. Но снос мы рассматриваем как самый неблагоприятный проект. Чтобы добиться экономического эффекта, совместно с Брестским горисполкомом мы предлагаем комплексное решение. Его суть – в продаже единого предмета аукционных торгов, в котором соединены незавершенный или разрушенный объект недвижимости и земля, на которой он находится.
Допустим, на территории бывшего военного городка находятся практически полностью разрушенные строения. Ни для кого они ценности не представляют. Зато земля, на которой расположена недвижимость, ценится достаточно высоко. На комиссиях горисполкома формируются земельные участки с расположенной на них «неликвидной» недвижимостью и представляются для продажи на аукцион. Победитель торгов выплачивает стоимость полуразрушенного объекта и земельного участка. Деньги, полученные предприятием БГЦН за сносимые объекты, направляются на восстановление городской недвижимости. А средства за землю поступают в бюджет Бреста.
Благодаря продаже с аукциона земельных участков инвесторам на наших глазах произошло быстрое преобразование центра Бреста. В считанные годы удалось избавиться от большинства ветхих сараев, полуразрушенных построек и даже забытых за ненадобностью надворных туалетов на исторических улицах города: Гоголя, 17 Сентября, Буденного, Карбышева, Советской…
Одним из самых сложных проектов, который удалось реализовать, стало воссоздание Брестской городской думы на углу площади Свободы и улицы Буденного. Здание бывшей городской думы было сильно повреждено уже после Первой мировой войны. Но до 1917 года еще стояло. В 1919-м польские власти его демонтировали и возвели простые по архитектуре и назначению строения. С годами эти постройки совсем обветшали.
– Был сформирован участок, но многие сомневались, что туда могут войти застройщики – признается сегодня Сергей Александрович. – Слишком высоки казались требования по освоению этого участка. Необходимо было возвести новое строение с воссозданием облика находившейся здесь на рубеже веков Брестской городской думы. Аукцион оказался не слишком активным – заявился всего один участник. Но по условиям аукциона этого было достаточно, и мы провели аукцион с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений). Сегодня здесь практически возведено новое строение, которое станет украшением Бреста. Этот проект стал воплощением важной концепции: не просто получение денежной выгоды от торгов, но привлечение надежного инвестора, способного возводить знаковые объекты, которые могут стать украшением города.
Большие претензии к бывшему инвестору были и по земельному участку на углу улиц Дзержинского и Советской. Долгое время здесь стояли рекламные щиты, прикрывавшие ветхие строения, два из которых входят в список историко-культурных ценностей. Чтобы привлечь на эту территорию инвестора, понадобились усилия нескольких организаций: кроме БГЦН, горисполкома, решением проблемы занимались комитет «Брестоблимущество» и БТИ. Сошлись на общем решении: продавать 5 объектов одним лотом в составе единого предмета торгов с условиями по реконструкции двух ИКЦ. И появился инвестор, готовый не только сносить и строить, но и провести реставрацию строений под грифом «историко-культурная ценность». В декабре 2021 года комитет «Брестоблимущество» в результате торгов реализовал пять зданий одним лотом с правом аренды земельных участков. Победителем электронных торгов стала брестская компания «СтефЛайн».
Застройка «Прибужского квартала» в районе проспекта Машерова вовсе может стать заметной страницей в новой истории Бреста. Несколько лет назад одноименный минский инвестор в ходе реализации инвестиционного договора получил участок земли в сердце Бреста, но не смог выполнить свои обязательства. Инвестиционный договор был расторгнут, а земельный участок изъят. Между тем, на участке началось строительство, потому «Прибужский квартал» оказался отягощен незавершенным, незаконсервированным объектом. Это сильно усложняло процесс его «переадресации» другому инвестору. На тот момент отсутствовали законодательные нормы, позволяющие вновь вынести объект на аукционные торги. Понадобилось даже вмешательство главы государства, чтобы «Прибужский квартал» был выставлен на аукцион и предложен новому инвестору.
Специалисты БГЦН готовили убедительные письма в вышестоящие инстанции, документы, обращения, основания…, на что потребовалось длительное время. Наконец, день аукциона настал. Не лишенные юмора работники центра назначили аукцион многострадального лота на «мистическую» дату с шестью «двойками» — 22.02.2022. Неизвестно, вмешались ли высшие силы, но лот был успешно продан компании «Айрон» за 2 миллиона. В БГЦН шутили: «добавили еще одну, счастливую, двойку». Сегодня «Прибужский квартал» демонстрирует близкую завершенность: на верхних этажах здания будут располагаться квартиры, а первый этаж отдается под общественные помещения – магазины, аптеки, сферу услуг.
Еще один нереализованный проект в центре Бреста – застройка участка на территории бывшей колонии Варбурга. По инвестиционному договору облагородить это место взялась частная организация «Экони Групп». В условиях инвестиционного договора указывалось: кроме сноса ветхих строений и строительства малоэтажной многоквартирной застройки инвестор обязан воссоздать одно из зданий колонии Варбурга – как дань памяти историческому месту. Не указывая причин, инвестор не справился с условиями договора, однако строительство начал. Образовалась «незавершенка». Инвестдоговор был расторгнут, земельный участок изъят, и сегодня БГЦН снова участвует в подготовке документов для предложения этого проекта на торги. При следующем аукционе планируют оставить условие: воссоздание исторического облика одного из зданий бывшей колонии Варбурга.
В 2021 году с аукциона были проданы дома на улице Островского. Улица, вплотную примыкающая к пешеходной Советской, скрывала внутренние территории с заброшенными строениями. Тогда же специалисты центра предложили городу сформировать участок застройки, ограниченный улицами Островского, Советской, 17 Сентября и проспекта Машерова, в качестве аукционного лота. На аукцион лот был выставлен с пометкой «с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений)». А это означает, что все объекты, находящиеся в указанных документом границах, должны быть снесены, и пространство организовано заново.
В 2024 году этот участок был вынесен на аукцион с начальной ценой 19 461 рубль. За право его проектирования боролись 8 участников. В итоге лот был продан ОАО «Полесьежилстрой» за 4 миллиона 505 тысяч рублей. Новый владелец построит здесь благоустроенное жилье. При новом строительстве историческое строение бывшего РОВД, размещенное прямо на углу улицы Советской и проспекта Машерова, останется нетронутым, если не считать его ремонта. Не так давно здание получило более уместную с точки зрения исторической правды фальцевую крышу, заменившую шифер. Дальнейшее преобразование этого строения будут вести также с оглядкой на его подлинное происхождение.
– Важно, что мы совместно с Брестским горисполкомом ищем и находим решение для многих объектов, которые годами не использовались, — резюмирует Сергей Малик. — Сравним: в 2019 году в хозяйственном ведении нашего центра объекты недвижимости составляли около 120 тысяч квадратных метров. Сегодня их площадь – менее 77 тысяч. Остальные «квадраты» переданы инвесторам и эффективно используются.