В социальной сети Threads белорусы активно обсуждают условия кредита от «Беларусбанка», где первые 24 месяца действует ставка в 1%. Условия кажутся весьма выгодными, однако потенциальные заемщики заметили серьезный подвох. В правилах ипотечной программы на сайте банка сейчас указано, что досрочно погашать кредит можно только через 5 лет с даты заключения договора. Рассказываем: так ли это на самом деле и как такое ограничение повлияет на рынок.
Именно своей ставкой в 1% банк и привлек белорусских покупателей недвижимости. Напомним, «Беларусбанк» предлагает кредит до 20 лет, где грейс-период будет проходить со ставкой в 1%, а последующие — 15,4%.
Но с 21 августа условия изменились. Теперь в условиях программы прописано такое положение: «досрочное погашение может осуществляется без ограничений, за исключением кредита „Ипотека с нами“ (грейс-период 24 месяца), по которому право на досрочное погашение кредита предоставляется только по истечении 60 месяцев с даты заключения кредитного договора». Таким образом, погасить кредит за два года на выгодных условиях досрочно не получится. Получается, что долгожданная ипотека не такая уж и выгодная? Разбираемся с заместителем директора Realt по аналитике Андреем Чернышевым.
— Действительно, ставка 1% — это то, на что клюют покупатели. Однако затем идут «но», которые значительно снижают ожидаемую выгоду. А именно: в первый год нельзя досрочно погашать сам кредит — человек платит только проценты. Это небольшие цифры, около 100 рублей в месяц. На второй год покупатель уже будет погашать «тело» кредита, но тоже небольшими суммами, в несколько сотен рублей.
Скриншот сайта belarusbank.by
Рассмотрим ситуацию: белорус продает жилье в старом жилфонде для приобретения новой квартиры, и на доплату берет кредит в 30 тысяч долларов, рассчитывая погасить его за три года. С имеющими условиями это сделать не получится. Минимальный срок — через 6 лет.
— Через 24 месяца, то есть на третий год кредитной программы ставка вырастает до 15,4%. Эта цифра аналогична той, по которой сейчас можно купить жилье в ипотеку на вторичном рынке В тоже время обычную новостройку без скрытых условий можно взять в кредит со ставкой в 14,4%.
Покупателям нужно понимать, что любой банк не занимается благотворительностью, а выпускает кредитные программы с точным расчетом выиграть. В этой цепочке в плюсе оказались не только банк, но и застройщики.
— Старт этого кредитного продукта сильно всколыхнул цены. Они и так росли ежемесячно, но тут был дополнительный скачок. И здесь покупатель тоже проиграл. Застройщики единовременно повысили стоимость недвижимости, чтобы компенсировать банку льготную ставку. В результате клиент сталкивается как с подорожанием новостроек, так и с кредитом под 15,4% в будущем.
Еще важный, но не очевидный момент: видя, что к ним хлынул поток покупателей, застройщики начали снимать квартиры с продаж. Для них важно обеспечить ритмичное финансирование, а не распродать все объекты максимально быстро.
— В популярных ЖК продажи пошли настолько активно, что они убирают варианты с сайтов, чтобы дозированно выставить их позже по более высоким ценам. Из-за этого выбор квартир уменьшился, и они продолжат еще больше дорожать.
Если посчитать условия этого предложения и сравнить их с другими кредитами от иных банков, то возможно получится, что в каком-то случае по совокупности факторов, может быть выгоднее купить не новостройку от застройщика «под 1%», а «молодую» квартиру на вторичном рынке. То есть вчерашнюю новостройку, купив ее на условиях вторичного рынка. Зато не надо ждать окончания строительства, и за те же деньги можно получить квартиру большей площади и\или уже с чистовой отделкой.
— Продавцам на вторичном рынке, которые продают свежие квартиры с ремонтом или без него, можно не беспокоиться: к ним скоро вернутся покупатели. Сегодня около 30% клиентов приобретают жилье с привлечением кредита. Ранее мы говорили, что примерно 15% заинтересуются кредитом под 1%. Но сейчас часть этой категории обратят взор на другие варианты, поскольку кредит окажется невыгодным.
Для покупателей главный вывод таков: при оценке возможностей лучше обращаться не в конкретный банк, так как они всегда считают условия исключительно под свой продукт, а детально изучать все существующие программы. Для этого нужно идти в независимые ипотечные центры, например, в агентствах недвижимости. У них есть данные по всем банкам, и именно там помогут объективно понять, какой продукт лучше выбрать.