Купила квартиру у милой пенсионерки, а через пару дней выяснилось, что та стала жертвой мошенников. Деньги пропали, жилье арестовано. Владелица, которая лично отвезла все деньги мошенникам, выселяться не собирается. Знакомая история? Да, это тот самый «эффект Долиной», но случившийся не в Москве, а в Барановичах. Как покупательнице удалось не потерять всё и почему белорусский суд в этой ситуации оказался на ее стороне – в этом материале.
Трешка в центре
Всё началось с желания купить квартиру в центре города. Два года назад Светлана перевезла свой бизнес в Барановичи, но жила за городом. Решение переехать ближе к работе назревало давно.
– В сентябре у меня был день рождения, и, можно сказать, это был подарок со стороны мужа. Часть денег на квартиру у нас была, оставшуюся часть мы взяли в кредит.
Покупка была важной и для будущего семьи: дети уже взрослые, и нужно было думать о дополнительном жилье. Искали только центр, трехкомнатную квартиру. Для Светланы и ее мужа это была первая в жизни сделка с недвижимостью, если не считать покупки дачного домика.
– Вариант нашли на «Куфаре». Мы позвонили, ответил риелтор. С этого всё и началось, – рассказывает она.
«Я очаровалась этой женщиной»
Первое впечатление было идеальным: в квартире их встретила сама хозяйка-пенсионерка, ее взрослый сын и риелтор.
– Достаточно улыбчивая, позитивная, образованная женщина, я ею очаровалась. Даже обратила внимание на внушительную библиотеку, я всегда подмечаю детали, – говорит Светлана. – Разговор был открытый, ни капли сомнения ни в адекватности ее действий, ни в намерениях у меня не возникло.
Женщина объяснила продажу просто: муж давно умер, одной в трехкомнатной квартире сложно, нужно переезжать. Куда – к сыну в Барановичи или к дочери в Минск – еще не решила. Она попросила 12 дней после сделки, чтобы спокойно собрать вещи.
– Ни тогда, ни сейчас, вспоминая произошедшее, я не вижу ни единого тревожного «звоночка» мошеннической схемы, – говорит Светлана. – Настолько располагающей и открытой была продавщица. Не торопилась с продажей, объективно объясняла свои мотивы.
Даже небольшая скидка от первоначальной цены, которую сделала продавец, тогда казалась жестом доброй воли. Позже Светлана узнала, что была восьмой или девятой, кому показывали эту квартиру.
– Я тоже не торопилась. Мы заключили договор с дизайнером, чтобы сделать будущую квартиру «под себя», и задаток я внесла только после ее одобрения.
Сделка была назначена на пятницу, 3 октября.
Только наличные
Расчет происходил в нотариальной конторе. Продавец настояла на наличных.
– Мы ей предложили перевести на счет. Она сразу отказалась, сказала «нужны наличные». Что в целом тоже понятно, продавцы часто предпочитают наличный расчет.
Помимо нотариуса, на сделке были риелтор, продавец с сыном и Светлана с дочерью. Деньги пересчитали, документы оформили. По договору у продавца было 12 дней, до 15 октября, чтобы выписаться и освободить квартиру. Казалось, дело сделано. Не за горами ремонт.
«Светлана, вам кто-нибудь звонил из Минска?»
Через три дня, в понедельник, раздался звонок. Голос продавщицы дрожал.
– Она мне позвонила лично и спросила: «Светлана, вам кто-нибудь звонил из Минска?». Я сразу не поняла этот вопрос. По отрывкам ее фраз стала понимать – произошло что-то плохое. Она каким-то образом осталась без денег и без квартиры. Я стала задавать вопросы, но в ответ – снова обрывки фраз и вздохи.
Светлана посоветовала ей обратиться в милицию. Вечером того же дня позвонила дочь продавщицы.
– Дочка сказала, что мама в милиции. Начала просить, чтобы я отказалась от квартиры. Стала говорить, что всё вернут. С дочерью продавщицы мы лично встретились на следующий день. Тогда я и узнала, что их мать «попала в мошенническую схему».
Они предложили вернуть деньги за квартиру, но я не готова была сразу согласиться, мне надо было самой разобраться в ситуации. Я очень растерялась, но в ответ услышала ультиматум: «Мама не будет выселяться. И вы не въедете – квартира арестована по уголовному делу».
Страх, растерянность и первое решение
Свою первую реакцию Светлана описывает как смесь страха, паники и полного непонимания происходящего.
– Я не была в таких ситуациях. Но я понимала, что надо действовать. Со знакомым юристом мы составили досудебную претензию с требованием выселиться в указанные сроки, но получили отказ. Тогда мы с мужем наняли адвоката и подали иск в суд о выселении.
Адвокат сразу пояснил Светлане, что это классическая мошенническая схема, но согласно его практике, дело можно выиграть. Сразу предупредил, что процесс может занять время, если противоположная сторона будет оспаривать и требовать провести экспертизу о том, что в момент совершения сделки она находилась под влиянием мошенников.
«Замените чип от домофона»
На первом судебном заседании выяснилась чудовищная и, увы, типовая картина. Продавщица и ее сын подробно рассказали, как попали в лапы мошенников. Первый звонок был с предложением заменить чип от домофона, на что сын продавщицы сообщил мошенникам некоторые данные касаемо квартиры. Продавщица заподозрила неладное, но уже вечером ей позвонил человек, представившийся сотрудником КГБ. Он сообщил, что звонок по чипам был уловкой, и, по их данным, теперь «черные» риелторы готовятся незаконно продать их квартиру по поддельным документам. Чтобы «спасти» жилье, нужно было действовать по инструкции «спецслужбы»: срочно самим выставить квартиру на продажу через настоящее агентство, а полученные деньги… отвезти в Минск для «проверки в Нацбанке». После этой «проверки» сделку якобы признали бы недействительной, деньги вернули бы покупателю, а квартиру – законному владельцу.
И они поверили. Вопрос о том, как мошенникам удалось заморочить голову сразу двум взрослым людям – хозяйке жилья и ее сыну, остается открытым. Но факт остается фактом: на следующий день после получения денег от Светланы продавщица лично отвезла всю сумму в Минск и отдала «курьеру» – женщине преклонного возраста. Сын обо всем знал и тоже помогал «спасти жилье».
«Эффект Долиной» по-белорусски
Именно здесь история Светланы могла бы пойти по печально известному российскому сценарию, где подобные споры длятся годами, а покупатели годами не могут вселиться в купленное жилье. Однако белорусское правоприменение оказалось иным.
– Я обратилась за консультацией к минскому адвокату, которая хорошо осведомлена о так называемом «эффекте Долиной». Ее ответ меня приободрил. Оказалось, что Верховный суд Республики Беларусь имеет четкие указания, как действовать в таких ситуациях. А именно: если сделка была добросовестная, чистая, без каких-то нюансов, проведена в белорусских рублях с выплатой полной суммы, закон на стороне покупателя. А что делает с полученными деньгами продавец, покупателя не касается.
Адвокат пояснила, что в Беларуси предметом мошенничества суд рассматривает не квартиру, а деньги. Квартира продана чисто – значит, она собственность покупателя. Жертва может подать в суд о возврате своих средств, а не жилья.
То, чем пугали Светлану ранее – арестом квартиры по уголовному делу, – на практике в таких делах не используется. Это серьезно укрепляло ее позицию в суде.
Мировое соглашение
Осознав произошедшее, вторая сторона пошла на мировое соглашение. На втором заседании они предложили вернуть не только полную стоимость квартиры, но и все сопутствующие расходы Светланы.
– Мирное урегулирование спора заключалось в том, что они готовы были принести абсолютно все убытки. Адвоката, иск в суд, подача госпошлины, проценты в банк по кредиту, который мы платим. Даже сгоревший аванс дизайнеру. Они всё были готовы возместить… И вернули абсолютно всё.
Деньги были собраны в течение 2 недель, и 15 декабря стороны снова встретились у нотариуса, чтобы оформить обратную сделку купли-продажи. В тот же день Светлана выписалась из квартиры, которая так и не стала ее домом. Весь процесс от покупки до возврата денег занял чуть больше двух месяцев.
Ни зла, ни обиды
Во время всего нашего разговора Светлана не раз повторила, что не испытывает неприязни к продавцу.
– Мне искренне жаль эту женщину, она в возрасте моей мамы, понимаю, какое это для нее потрясение. Ни зла, ни обиды я на нее не держу. И очень за нее переживаю. Но для себя я тоже вынесла урок – быть осторожнее. Теперь даже знакомым в разговоре по телефону личные данные я не сообщаю. В целом любые вопросы стараюсь решать лично в официальных местах, а не по звонку.
Но этот опыт не сломил ее и не заставил отказаться от поисков жилья.
– Сегодня я оформляю сделку по покупке новой квартиры. И даже если мне грозит такая же ситуация, я уже прекрасно знаю, как себя вести и что закон у нас на стороне добросовестного покупателя. И идти в суд с такой позицией мне не страшно, даже если меня обманут во второй раз.
Комментируют риелторы
Ольга Круталевич, риэлтор Барановичского филиала РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»:
– Для нас важнее не любым способом продать недвижимость, а провести чистую и честную сделку, которая удовлетворит обе стороны. Любой операции с продажей предшествует долгая и обстоятельная беседа: почему человек решил продавать жилье, куда он переезжает после. Особое внимание уделяем случаям, когда цена явно занижена.
Итог этой работы – четкая внутренняя позиция и новые правила. Риэлторы сегодня – это не только помощники в сделке, но и первый серьезный фильтр, который стоит на пути мошенников.
Александра Пужайкина, начальник Барановичского филиала агентства недвижимости «Юриэлт»:
– В других филиалах нашей сети по республике коллеги сталкиваются с подобными случаями: пожилой человек с неадекватным или «затуманенным» поведением, похожим на гипнотическое, приходит продавать жилье. А когда агенты выезжают на объект, выясняется, что проживающие там родственники даже не подозревают о таких планах. В практике нашего филиала таких случаев еще не было.
В ходе подготовке статьи нам стало известно, что случай Светланы – пока единичный эпизод подобного квартирного мошенничества не только в городе, но и во всей области. Не исключено, что и в республике. Но это доказывает, что мошенники ведут активную работу в регионе. Будьте бдительны и осторожны.