Фото из открытых источников (иллюстративное)
Как продавать квартиру на падающем рынке, каких ошибок можно легко избежать и стоит ли мириться с тем, что вложенные в ремонт деньги уже не «отбить»? Поговорили с риелтором Натальей Кухаренко о текущей ситуации на рынке недвижимости, ценах на жилье, а также о мифах, которые до сих пор сопровождают профессию риелтора.
Наталья – аттестованный риелтор, работает в сфере недвижимости уже 6 лет и провела более 200 сделок покупки-продажи жилья.
1. Рост сделок из-за снижения банковской ставки. Люди решили вкладывать в недвижимость, так как депозитные ставки в банках уже не приносят такого дохода, как раньше. А еще некоторые банки планируют вводить оплату, если у вас на счету более $50 000. Для нашего менталитета надежнее вложиться в недвижимость. Даже если у людей есть половина стоимости квартиры, они предпочитают взять кредит и выплачивать его банку.
2. В каких районах покупают больше? По моим ощущениям, наиболее востребованы Московский, Октябрьский и Фрунзенский районы. Также Минск Мир – там много квартир, и строительство еще продолжается. Новый перспективный район – Северный Берег, там строится 90 тысяч квартир.
3. Самые дорогие квартиры. Это улица Пионерская в районе Веснянки, коттеджный поселок Дрозды. Максимальная стоимость метра, который я продавала, достигала $2500.
Средняя цена в Минске на сегодняшний день составляет около $1359 за квадратный метр. Но важно отметить, что это именно средняя цена – она включает в себя квартиры как с отделкой, так и без нее. Качество и состояние квартир сильно варьируются.
4. Самые дешевые квартиры. Если вам повезет, квартиру можно приобрести даже за $38 000 – $40 000. Скорее всего, она будет где-то в Шабанах и без ремонта. В прошлом году мы нашли моему клиенту однокомнатную квартиру за $35 000 в доме 70-х годов на улице Маяковского. Но это, скорее, исключение из правил.
Есть распространенные мифы, которые я достаточно часто встречаю в своей работе.
Миф #1:«Все риелторы – мошенники». Думаю, этот миф родился еще в 90-х годах, когда репутация всей сферы была подпорчена «черными риелторами». Естественно, что продажа или покупка квартиры – дорогая сделка, люди боятся потерять большие деньги, отсюда и страх обмана. Но никто не может продать квартиру без согласия собственника и его присутствия в БРТИ.
У меня аттестат риелтора 1591, а всего в Беларуси около 2000 аттестованных риелторов. В реестре риелторов всегда можно проверить информацию по каждому специалисту.
Кроме этого, обязательным требованием для риелтора является наличие документа, подтверждающего его право предоставлять услуги в сфере недвижимости. Это идентификационная пластиковая карточка, которую необходимо предъявить по запросу клиента. Карточка содержит информацию о ФИО риелтора, его должности, фотографию, наименование риелторской фирмы, в которой он работает, а также данные о лицензии организации, включая серию и номер карточки. Оказание риелторских услуг без наличия такого документа является незаконным.
Отказ предоставить этот документ может свидетельствовать о том, что вы имеете дело с лицом, не обладающим соответствующими правами для оказания услуг в сфере недвижимости.
В большинстве случаев риелторы ценят свою репутацию и стараются предоставить наилучший сервис своим клиентам.
Миф #2: «Риелторы зарабатывают на сделках бешеные деньги». У нас есть тарифы Совмина от 2008 года, в которых прописано, что стоимость риелторских услуг составляет от 1% до 3% стоимости продажи квартиры. Никаких «договорных вознаграждений» быть не может.
Вознаграждение риелтору за помощь в продаже или подборе нужного варианта квартиры выплачивается на основе заключенного договора и акта выполненных работ. К тому же не всю эту сумму получает риелтор – специалисты работают в агентстве недвижимости и получают заработную плату.
Миф #3: «Риелторы ничего не делают, чтобы продать квартиру, а ждут, что она продастся сама, а они получат деньги». Я встречала убеждение: «А за что я буду платить деньги? Вы просто будете ждать, пока ее захотят купить, я тоже так могу». Что тут можно сказать? В этой профессии, как и в любой другой, есть и плохие, и хорошие специалисты. Возможно, кто-то действительно так делает.
Я могу говорить только за себя, и моя цель – результат. Смысл брать в продажу неликвидную квартиру (например, по сильно завышенной стоимости) и платить за ее рекламу? Если цена квартиры рыночная, то она продается довольно быстро: примерно месяц для однокомнатной, до 3 месяцев – двух- и трехкомнатной. Но опять же – это средние цифры, в жизни может быть по-разному.
Когда риелтор берется продавать квартиру, то ее фотографии будут размещены на всевозможных сайтах и специализированных площадках. Если цена «в рынке», обычно квартира продается и без дополнительного продвижения в виде таргетированной рекламы.
Миф #4: «Не все зависит от денег при продаже квартиры». По моим ощущениям, при продаже все всегда упирается в цену. Допустим, собственник хочет за квартиру не меньше $55 тыс., а все расчеты говорят, что ее максимальная цена – $50 тыс. Можно ли ждать, что ее купят? Маловероятно, так как квартир в продаже много, и у покупателей достаточно большой выбор.
На цену квартиры влияет не только количество комнат, но и метраж, район, состояние ремонта и даже скандалисты-соседи.
Миф #5: «Есть деньги – смогу купить, что захочу». Это не всегда верно – продажа квартиры может тормозиться из-за того, что собственнику нужно подобрать какой-то встречный вариант. Пока он его не найдет, не согласится продать свою.
Миф #6: «Вложился в дорогой ремонт – получу эти деньги при продаже». Иногда кто-то делает шикарный ремонт в хрущевке и считает: «Квартира стоит $50 тысяч, я в нее вложил $70 тыс., значит, хочу получить при продаже $120 тыс.». Не будет такого!
Ремонт никогда себя не оправдывает, даже самый лучший.
Мы смотрим на рынок здесь и сейчас – если такие квартиры стоят $50 тыс., то максимум, что вы сможете получить с учетом хорошего ремонта – $55 тыс. Если человек готов принять эту реальность, мы работаем. Если нет, он может пробовать сам продавать свою квартиру за $120 тыс.
Миф #7: «Продавец может обмануть про ремонт в квартире». Опытный риелтор достаточно быстро определяет, когда примерно в квартире делали ремонт. Есть два четких индикатора – плитка в санузле и мебель на кухне. В советские времена была плитка 15*15 сантиметров, позже стали использовать прямоугольную. Еще можно определить срок ремонта по мебели.
1. Сделайте уборку. Первое впечатление – решающее. Чтобы быть уверенным, что все в порядке, можно заказать профессиональную уборку или хотя бы сделать ее самостоятельно. Когда квартира сияет чистотой и порядком, это сразу привлекает внимание покупателей.
2. Устраните дефекты. Внимательно осмотрите и устраните видимые дефекты – сколы, трещины, отклеившиеся обои. Это поможет вашей квартире выглядеть более ухоженной и аккуратной.
3. По возможности сделайте косметический ремонт. Светлые и нейтральные цвета в интерьере создадут чистый и приятный фон для покупателей, позволяя им вообразить собственный стиль и дизайн.
4. Разберитесь с беспорядком. Уберите лишние предметы и личные вещи, чтобы помещение выглядело просторнее и аккуратнее. Меньше мебели – больше возможностей для воображения будущих хозяев.
5. Функциональность. Продумайте оптимальное использование каждого уголка квартиры. Покажите покупателям, как они могут максимально использовать пространство.
6. Привлекательное освещение. Хорошее освещение создает уют и простор в помещении. Замените перегоревшие лампочки и обеспечьте достаточное естественное освещение.
7. Проявите заботу о деталях. Мелкие штрихи (свежие цветы, чистые полотенца и ароматические свечи, запах кофе) создают ощущение комфорта и гостеприимства.
8. Документы. Подготовьте все необходимые документы, чтобы покупатели могли легко и быстро осуществить сделку.
9. Качественные фотографии. Люди выбирают глазами, поэтому позаботьтесь о хороших фотографиях. Не обязательно привлекать профессионального фотографа (хотя это лучший вариант), можно сделать фото на современный телефон.
10. Снимите видеообзор квартиры – так будущему покупателю будет проще понять, подходит ли ему ваша жилплощадь.
11. Разместите объявление о продаже на всех специализированных площадках, связанных с недвижимостью. Это Domovita.by, Realt.by, Куфар Недвижимость, Онлайнер-Недвижимость, hata.by и другие.
12. Напишите продающий текст именно с позиции того, что хочет видеть покупатель. Допустим, лично вам важен вид из окна. Но для кого-то решающее значение играет атмосфера квартиры или близость детского сада или школы. Подумайте и распишите все преимущества вашей квартиры. Упоминайте основное в начале, до конца объявления мало кто дочитывает.
13. Проверьте риелтора, с которым вы решились работать. Для начала спросите совета знакомых, посмотрите агентства недвижимости или почитайте отзывы о конкретном специалисте в интернете, это все есть в открытом доступе. Помимо профессионализма, важны человеческие качества – вам же работать вместе в ближайшие несколько месяцев. Лучше всего работать с тем, кому вы доверяете – так вы сэкономите свои время и нервы.