Юлия Самусенко, ведущая ток-шоу:
Возможность досрочного расторжения договора найма можно прописать как-то в дополнительных условиях?
Анастасия Малик, адвокат Минской городской коллегии адвокатов:
Дело в том, что у нас все основания для расторжения договора, в том числе досрочного, предусмотрены в Жилищном кодексе. У нас установлена типовая форма договора найма, как правило, основания для расторжения аналогичны тем, которые содержатся в законе, они также уже там прописаны. Во-первых, у нас договор расторгается по соглашению сторон. Заключается соглашение, которое так же как и договор, и все дополнительные соглашения к этому договору, подлежат регистрации.
Я почему привязываюсь непосредственно к определенному соглашению, потому что наш собственник жилого помещения оплачивает налог до окончания срока действия договора. То есть если наниматель уезжает, соглашение не подписано, но у собственника квартиры обязанность остается платить налог. Поэтому для налоговой просто факт отсутствия нанимателя – это не основание для освобождения от уплаты. С другой стороны, если мы хотим расторгнуть договор в одностороннем порядке, такое право имеется и у нанимателя, и нашего наймодателя – собственника квартиры, но есть определенные отличия. Наниматель вправе расторгнуть договор найма с согласия всех совершеннолетних членов семьи, которые имеют право проживать в квартире. Здесь оговорюсь, договор найма также содержит условия, позволяющие указать весь перечень близких родственников, которые проживают в квартире.
Анастасия Малик:
Первое – это наличие согласия совершеннолетних членов семьи и второе – это исполнение своих обязательств перед наймодателем. То есть чтобы была оплачена коммуналка и прочее, если обязанность по оплате коммуналки лежит на нанимателе. По общим правилам – нанимателе, но в договоре может быть указано о том, что эти расходы несет наш собственник квартиры. Без указания срока, если у нас два условия соблюдаются – отсутствие обязательств и наличие согласия совершеннолетних членов семьи, наниматель уведомляет об этом собственника и вправе покинуть. Соответственно, датой расторжения будет дата его фактического выселения, выезда.
В свою очередь, собственник квартиры тоже может расторгнуть договор в одностороннем порядке, но здесь определенные гарантии есть для нанимателя, то есть это месячный срок. За месяц письменно нужно предупредить нанимателя, и после этого договор будет расторгнут. Также договор может быть расторгнут при нарушении нанимателем существенных условий договора: неуплата арендных платежей, нарушение правил проживания – это громкая музыка, телевизор в неустановленное время (с 23:00 до 07:00) и прочее. Поэтому в этом случае наниматель будет обязан покинуть. Если такого не случается, то, соответственно, это иск о выселении.