Жилищный вопрос – один из самых актуальных для каждой семьи. Хорошо, когда квартира досталась в подарок или наследство от родителей. Но что делать, если жилье нужно приобрести, и вы нашли подходящий вариант, но не хватает финансов? Не торопитесь отказываться от сделки, мы подскажем, как поступить в такой ситуации.
В роли эксперта выступила нотариус Брестского нотариального округа Людмила Марцинкевич. В Telegram-канале Министерства юстиции она консультирует белорусов и рассказывает о вариантах развития событий при покупке недвижимости с рассрочкой оплаты.
Оплата частями
Эксперт обращает внимание, что в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть отражена стоимость квартиры или дома. Если стороны (продавец и покупатель) письменно не согласовали цену недвижимого имущества, то договор о продаже жилья не может быть заключен.
Нотариус напоминает, что в договоре купли-продажи недвижимости при оплате частями отражают:
Продавец передает недвижимость покупателю на основании подписанного акта или другого документа о факте передачи.
Когда сделка выгодна покупателю
Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи в рассрочку и факт перехода прав собственности на приобретенное недвижимое имущество на свое имя, покупатель должен обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимости. Параллельно с этой процедурой регистрируется ипотека (залог), правообладателем по которой является продавец.
Новый собственник (покупатель) становится залогодателем, а прежний собственник (продавец) – залогодержателем.
Такой вариант больше подходит покупателю, который становится собственником приобретаемого жилья не с момента полного расчета, а с момента государственной регистрации сделки и основанных на ней прав, ограничений (обременений) прав в территориальной организации по госрегистрации, и получает право владения и пользования ею (проживание, осуществление ремонта, регистрации по месту жительства и т.д.).
Когда сделка выгодна продавцу
В территориальной организации по госрегистрации может быть зарегистрирована только сделка, а переход права собственности фиксируется лишь при подписании продавцом передаточного акта. Из этого следует, что продавец останется собственником квартиры/дома, пока не получит всю сумму, о которой договорились стороны, и не подпишет акт передачи.
В таком случае условие передачи жилья продавцом покупателю формулируется так: «Передача отчуждаемой квартиры (жилого дома и т.д.) продавцом и принятие ее покупателем будет произведена по передаточному акту после окончательного расчета, но не позднее определенной даты».
Как правило, датой полной передачи жилья покупателю становится срок окончательного расчета по сделке.
Если покупатель просрочит выплату оставшейся суммы
– И в одном, и в другом рассмотренных выше случаях продавец вправе взыскать задолженность с покупателя, не исполнившего своевременно взятое на себя обязательство по оплате за купленную в рассрочку недвижимость, в бесспорном порядке. Он может обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи, – пояснила эксперт.
Для осуществления процедуры потребуется предоставить договор купли-продажи и паспорт.
Дополнительная страховка – двойной договор
Продажа недвижимости в рассрочку – это риск. Чтобы подстраховаться при заключении договора купли-продажи, эксперт рекомендует рассмотреть и такой вариант, как заключение двух договоров – предварительного и основного.
В первом можно предусмотреть передачу аванса и оговорить материальную ответственность на случай отказа от заключения основного договора одной из сторон сделки. В таком документе можно прописать условия, которые позволят установить предмет сделки и другие нюансы заключения основного договора, в частности, установить срок, в который стороны обязуются подписать основной документ.
Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другой участник сделки вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, акцентирует внимание Людмила Марцинкевич.
Она подчеркнула, что удостоверенный нотариусом договор купли-продажи недвижимого имущества является нотариальным актом. Следовательно, все факты, включенные в договор и удостоверенные нотариусом, имеют повышенную доказательственную силу. Иными словами, искать дополнительные доказательства, чтобы подтвердить свою правоту в суде, не придется.