Фото из открытых источников (иллюстративное)
Есть хорошая новость для тех, кто владеет лишь частью жилплощади. При желании ее продать теперь не надо годами дожидаться ответа других дольщиков. Разложили по полочкам эти и другие изменения законодательной базы в сфере недвижимости.
Уходящий 2024-й оказался насыщенным на законодательные метаморфозы. По крайней мере, в сфере недвижимости. Обновленный в середине ноября Гражданский кодекс уже действует, а вот несколько новых законов только готовятся к вступлению в силу.
Словом, продавать и снимать жилье белорусы теперь будут иначе. О важных новациях журналист Tochka.by поговорила с юристом, аттестованным риелтором столичного агентства Ольгой Щетниковой. В сфере недвижимости специалист работает больше 10 лет.
Ряд изменений Гражданского кодекса вступили в силу с 19 ноября 2024-го. В том числе и статья о продаже "квадратов", которыми владеют несколько дольщиков.
Юрист называет корректировки долгожданными и считает, что новая статья упростит продажу части имущества. Все потому, что кодекс наконец расставил точки над "і" в вопросе извещения других собственников жилья.
"Ранее дольщики, которые укрывались от ответов заинтересованной в продаже стороны, ставили сделку под вопрос. Это вело к многолетним спорам", – объяснила свою точку зрения Ольга.
Кодекс же ясно обозначил, когда дольщики "квадратов" считаются извещенными о предстоящей продаже. Отправкой подобных заказных писем занимаются нотариусы. Если же собственники отказываются от получения извещения, закон считает их уведомленными.
"При этом нотариус должен зафиксировать в установленном порядке неявку за получением извещения. Я бы так же подчеркнула, что гражданско-правовые последствия для дольщиков наступают с момента доставки письма уполномоченным лицом", – подчеркнула юрист.
Следовательно, риски от уклонения или непрочтения возлагаются на адресата, а продавец может полноценно заниматься продажей своей доли.
Здесь важно помнить и другой аспект. Первоочередное право на сделку имеют другие дольщики "квадратов". Продавать часть жилплощади сторонним покупателям можно лишь при их отказе от этой доли.
Если квартирой владеет несколько человек, то для продажи потребуется согласие каждого. С 19 ноября в документе обязательно нужно прописать и форму бумаги: дана она с правом отмены или без него.
"Если согласие выполнено иначе, это ставит под вопрос саму сделку", – предупредила Ольга.
Документ, оформленный с правом отмены согласия, может быть отозван до совершения продажи.
До корректив Гражданского кодекса закон не регулировал аспекты, связанные с задатком. Вместе с тем перед заключением основного договора продавец и покупатель часто составляли предварительный. Теперь в условиях этого документа можно прописать и нюансы получения задатка.
Кроме того, внесенные даже в заключенную сделку изменения подлежат госрегистрации. Сюда относятся и такие случаи, когда действие договора решили прекратить. Подобные нюансы также нужно зарегистрировать.
В 2024-м власти активно обсуждали проект Закона "О риелторской деятельности". В течение нового 2025-го сам закон собираются принять. Он также принесет ряд важных изменений, некоторые из них активно обсуждали в сети отраслевые специалисты.
Один из нашумевших – упразднение агентов по недвижимости. Они показывали объект, но не имели права на проведение переговоров или оформление сделки.
"Агентами могли быть практически любые люди, которые захотели работать в сфере недвижимости. Риелторы же обязаны иметь высшее образование (юридическое или экономическое) и пройти аттестацию риелтора в Министерстве юстиции", – разграничила понятия Ольга.
Таким образом, в сфере останутся лишь специалисты с подтвержденными знаниями, отметила юрист. На сегодня в Беларуси чуть более 800 риелторов и около 2000 агентов.
"Несмотря на это, я думаю, что в стране не возникнет дефицита специалистов в сфере недвижимости. Ведь к риелторам часто приходят продавцы, не нацеленные на продажу объекта. Их цель – «прощупать» цену. Поэтому отсеются как случайные люди среди агентов, так и немотивированные клиенты. Так как оставшиеся специалисты будут работать с нацеленными на результат продавцами", – объяснила риелтор.
По ее словам, без работы агенты не останутся. При определенном стаже или образовании эти специалисты смогут пройти экзамен на риелтора в Минюсте.
"Отмену агентов активно обсуждали с начала 2024-го. Поэтому я уверена, что руководители компаний, которые заинтересованы в сохранении штата, заблаговременно отправляли своих сотрудников на аттестацию", – поделилась мыслями Ольга.
Что немаловажно: тарифы на услуги риелтора установлены законом, и стоимость на них не может выходить за определенные границы. Поэтому увеличение ценника на одну и ту же "смету" Ольга, как специалист сферы, не ожидает.
Новым законом введут и запрет на оказание услуги одной компанией двум сторонам сделки. Агентство сможет сопровождать в заключении договора либо продавца, либо покупателя. Соответственно, и оплату произведет только одна из сторон.
"Агентство обязано гарантировать законность сделки: проверить документы, убедиться в дееспособности продавца и так далее. Может случиться так, что у покупателя свой риелтор, которому он доверяет. Другое агентство может оказать услугу по сопровождению сделки второму ее участнику", – разъяснила Ольга.
Эти правила уже следуют из постановления Совмина "О тарифах риелторской деятельности". Но в будущем году норму закрепят и смогут строго контролировать ее исполнение.
Новый закон предполагает появление Палаты риелторов. Орган станет примером самоуправления, благодаря чему специалисты смогут оперативно вносить предложения по работе сфере.
Риелторам, в свою очередь, предоставят расширенный спектр полномочий, таким образом улучшая качество услуги, подчеркнула Ольга Щетникова.
В июне 2025-го вступит в силу еще один закон о госрегистрации недвижимости, прав на нее и сделок с ней, связанный с риелторской деятельностью. Согласно его нормам, находясь в разных городах, продавец и покупатель смогут провести сделки онлайн.
"За регистрационными действиями можно будет обратиться не только в БРТИ и без привязки к месту нахождения имущества, но и к нотариусу. Это упрощает логистику между покупателем и продавцом", – подытожила юрист.
Все грядущие изменения Ольга оценивает как позитивные и давно ожидаемые. Как же они будут работать на практике, покажет время. Пока среди риелторов встречаются разные оценки нововведений.