Декабрь – лучшее время для подведения итогов. Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт», рассказал Myfin.by, как стоит оценивать рынок в 2023 году, что будет в следующем году и стоит ли ожидать роста цен на квартиры. Подробнее об этом – в материале.
– Павел, как вы оцениваете рынок недвижимости в 2023 году? Можно ли назвать его «живым»?
– Вторичный рынок купли-продажи квартир в Минске в 2023 году продолжил тренд на рост количества сделок, который установился в 2021 и 2022 годах. И если в 2022 году было продано порядка 17 000 квартир, то за первые 10 месяцев 2023 года эта цифра уже свыше 15 500. Это позволяет спрогнозировать рекорд по количеству сделок на этом рынке за всю историю наблюдений, а именно – свыше 18 000 сделок по итогам 2023 года. Таким образом, вторичный рынок более чем живой сейчас.
– Превалирует спрос или предложение?
– Однозначно ответить на вопрос, превалирует спрос или предложение, нельзя. С одной стороны, база предложений квартир на вторичном рынке достигает, по разным оценкам, от 15 000 до 20 000 объектов при среднем ежемесячном количестве сделок порядка 1500. Исторически это соотношение примерно одинаковое в разные годы. С другой стороны, цены в течение года росли, поэтому можно сделать вывод, что небольшой перевес в пользу продавцов на рынке все же имеется.
– Как обстоят дела с ценами на жилье (новостройки и вторичный рынок) в 2023 году? Какая сейчас тенденция – рост или снижение?
– Начиная с ноября 2022 года цены на квартиры в столице начали расти и достигли в течение года 7% роста в реальных сделках и свыше 10% – в ценах предложения. Отмечу, что данные изменения приведены для вторичного рынка купли-продажи квартир.
Что касается рынка долевого строительства, то анализ изменения цен там усложняется гибкостью застройщиков в плане оплаты и других условий, а также отсутствием единого агрегатора, который следил бы за изменением стоимости в этом сегменте. Если использовать только метод экспертных оценок (без конкретных статистических данных), то, полагаю, изменение цен в этом сегменте сопоставимо с изменением стоимости на вторичке.
– Какие квартиры чаще всего приобретались в 2023 году?
– Традиционно больше всего покупали однокомнатные квартиры, следом, как всегда, идут двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Лидер по предложению квартир и реальным сделкам в столице – Октябрьский район благодаря ЖК «Минск Мир» (причем как в первичке, так и на вторичке).
– Если сравнивать рынок недвижимости в 2022 и в 2023 году – где цены и спрос были выше?
– В 2023 году ничего не поменялось в сравнении с 2022 годом, больше всего предложений было в Октябрьском районе, а самые высокие цены – в центральной части города.
– Какие прогнозы на рынок недвижимости в 2024 году? Ждать роста цен?
– Если «локомотивом» рынка новостроек последние три года был ЖК «Минск Мир», то, пожалуй, с 2024 года его место займет проект «Северный берег» – возможно, последний крупный строительный проект в пределах МКАД в следующие 10 лет.
Я не ожидаю существенного роста цен ни на вторичном, ни на первичном рынке в следующем году, ведь «Северный берег» только стартует, а высокий уровень цен может отпугнуть покупателей.
Что касается вторичного рынка, то тут уровень цены будет зависеть от того, будет ли в значительной мере насыщен рынок предложения квартир в аренду. Ведь не секрет, что рост количества сделок на вторичном рынке и, соответственно, цен был в том числе обусловлен более выгодной процентной ставкой от владения квартирой (от сдачи в аренду), чем от валютного депозита.
Соответственно, насыщение рынка аренды квартир предложением может привести к падению цен и к сдерживанию роста стоимости на рынке купли-продажи.
– А есть ли какие-то месяцы, когда выгоднее всего продавать жилье и когда покупать?
– Не существует повторяющихся из года в год месяцев, когда выгоднее продавать или покупать жилье, – все зависит от текущей экономической ситуации. И именно под ее влиянием появляются «окна возможностей» как для продавцов, так и для покупателей. К примеру, такие «окна» для покупателей – несколько месяцев после непродолжительных экономических шоков и девальвации рубля, а для продавцов – периоды роста ВВП и экспорта.
– А как обстоят дела на рынке аренды жилья? Сейчас доминирует спрос или предложение?
– Ноябрь и половина декабря – это традиционный «мертвый» сезон на рынке аренды, когда и спрос, и предложение находятся на низком уровне.
– А какие прогнозы на рынок аренды жилья в 2024?
– Рынок аренды жилья еще пока не перенасыщен предложением, поэтому ставки арендной платы останутся на нынешнем уровне с традиционными сезонными колебаниями спроса и предложения.
– Как менялись цены на аренду жилья в течение года?
– Ставки арендной платы за год за однокомнатные и двухкомнатные квартиры выросли примерно на 4%, за трехкомнатные, наоборот, упали на аналогичный процент. Причиной таких цифр роста и снижения могут быть не отвечающие все же нынешним реальным доходам людей (не имеющих собственного жилья) ставки арендной платы. Соответственно, арендаторы стремятся сэкономить, ужаться, переехать в меньшее жилье, за счет чего снижаются ставки на бОльшие по площади квартиры.
– Выгодно ли сейчас приобретать жилье или стоит подождать?
– Выгода покупки для себя определяется в каждом конкретном случае индивидуально. Оцените, насколько вы готовы жить вместе с тещей/свекровью на общей кухне, для того чтобы накопить на бОльшую квартиру, чем можете себе позволить сейчас (либо на первый взнос на квартиру, если приобретаете ее в кредит); насколько ваша профессия подразумевает мобильность, либо работаете и планируете оставаться в одном населенном пункте (или одной стране); насколько ценна недвижимость в собственности, либо для вас она в таком правовом статусе не имеет высокой ценности.
Что касается покупки недвижимости для инвестиций, то это сейчас по-прежнему выгоднее валютного депозита в 4 раза. И остается одним из самых надежных и простых инструментов получения дохода.
– Есть ли сейчас выгодные предложения от банков, которые предлагают услуги кредитования для покупки недвижимости?
– Банки активно в 2023 году выдавали кредиты на покупку недвижимости. В определенные месяцы количество совершаемых сделок с привлечением кредитных средств превышало 20% от общего количества. Если говорить в целом, то ставки по обычным кредитам у большинства банков схожи, поэтому выделять какой-то один продукт я бы не стал.
– Как в 2023 году чувствовал себя рынок коммерческой (офисной) недвижимости?
– Коммерческая недвижимость в текущем году – это по-прежнему рынок покупателя и арендатора. Предложений в разных сегментах более чем достаточно, цены/ставки арендной платы, как правило, либо стояли на месте (во «вкусных» местах – центр города или оживленные места в спальных районах), либо падали (все остальные места). Полагаю, что в следующем году эта тенденция сохранится.
– Ждет ли рынок недвижимости трансформация в следующем году, на ваш взгляд?
– В следующем году никаких существенных изменений или трансформации рынка я не ожидаю, за исключением возможного снижения тенденции к увеличению стоимости жилья, если не будет происходить роста реальных доходов населения.