Люди вкладывают в недвижимость очень большие деньги, поэтому права собственников и наследников защищает достаточно развитое законодательство. Сразу оговоримся, что отнять у человека квартиру и выселить его из собственного дома – тот еще квест. Да, в законе есть такая опция, но до непосредственного изъятия квартиры доходит очень редко. Чтобы в один прекрасный день не остаться без крыши над головой, важно знать нюансы законодательства. Myfin.by узнал, как белорусы могут потерять жилье и что делать, чтобы этого избежать.
Чтобы потерять квартиру за неуплату коммунальных услуг, долг по жировке должен быть очень большим. Например, в 2021 году в Беларуси зарегистрировали случай, когда владелица недвижимости не оплачивала коммуналку больше 5 лет. Сумма долга превысила 10 тысяч рублей. Хозяйку квартиры просто не могли найти. В итоге ее недвижимость отошла государству.
То есть вариант, при котором у вас действительно могут изъять квартиру за неуплату коммунальных платежей, возможен, но такой ход применяется в качестве крайней меры. До ее воплощения будут предприняты следующие шаги:
Далее возможно выселение через суд в случае, если все вышеперечисленное не сработает, например, потому что на счетах владельца квартиры нет денег для взыскания, его не могут найти или он отказывается идти на контакт.
Следующий шаг – собственника обязывают продать жилье и дают на поиск покупателя один год, и только в случае невыполнения требования – жилье изымают. Из его стоимости вычитают сумму задолженности, а на остаток суммы должны предоставить другое жилье взамен.
Во время судебного разбирательства еще можно спасти квартиру от продажи, если существуют уважительные причины неуплаты. А также для изъятия нужно разрешение органов опеки в случаях, если семья находится в социально-опасном положении и выселение затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных.
Проверять историю недвижимости, которую вы приобретаете, необходимо, чтобы сделку в какой-то момент не признали недействительной. Например, выяснится, что квартира перешла по наследству другому человеку или сделка купли-продажи нарушила права несовершеннолетних, проживающих в этой квартире, бывшая жена владельца не давала разрешения на продажу или один из владельцев недвижимости недееспособный, и теперь его согласие на продажу оспаривают другие владельцы и так далее.
Каждая из подобных ситуаций может грозить судебным разбирательством, в ходе которого вашу сделку аннулируют и вернут недвижимость продавцу. Если владелец квартиры вернет деньги, это будет идеальный исход для вас. Но спустя 1-2 года после сделки нет никакой уверенности, что сумма еще будет в распоряжении продавца. И тогда вы будете обречены на длительные, изматывающие и дорогостоящие разбирательства.
К сожалению, в Беларуси не действует Титул Торренса – система регистрации, при которой государство гарантирует безусловное право собственности после записи в государственном реестре. С помощью этой системы защищают права добросовестных приобретателей недвижимости, которые не могли знать о возможных проблемах наследования и нарушения чьих-то прав на стороне продавца. После регистрации сделки в странах, где система действует, недвижимость уже не могут забрать. В Беларуси же это вполне возможный сценарий.
Не стоит думать, что право наследования жилого имущество начинает работать автоматически.
Чтобы получить квартиру, которую оставили вам родственники, необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о принятии наследства или заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. И сделать это необходимо в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Если шестимесячный срок пропустить, то квартира может оказаться не у того, кому была завещана, либо признана выморочным имуществом, которым уже будет распоряжаться государство.
Не отчаивайтесь, если 6 месяцев уже прошло. Еще не все потеряно. Если найдутся уважительные причины пропуска срока наследования, то суд может оставить право на наследство за вами. Уважительной причиной может быть нахождение в беспомощном состоянии, тяжелая болезнь и даже случаи, в которых наследник не знал об открытии наследства. Тогда необходимо обратиться в суд в течение 6 месяцев с момента разрешения проблем, повлекших пропуск срока.
Заберут у вас квартиру в счет долга или нет, зависит непосредственно от условий договора с банком. Но у банка есть право взыскать квартиру у должника, а сама процедура устанавливается жилищным кодексом и предусматривает выселение без предоставления другого жилья.
После прекращения права собственности все, кто подлежит выселению, – выселяются. Но есть исключения, потому что выселить нельзя, например, несовершеннолетних или имеющих пожизненное право пользования этим помещением по завещательному отказу.
Брачный договор все еще не очень популярен. По сведениям Белорусской нотариальной палаты, на 50 тысяч браков в 2020 году по стране заключили только около 4 тысяч брачных договоров. А это значит, что у остальных 46 тысяч супружеских пар могут возникнуть проблемы в случае раздела имущества. Например, кто-то из супругов считает недвижимость своей, а по закону ее придется делить.
Обычно так происходит, когда в браке кто-то один оплачивает большую часть расходов на квартиру или приобретает жилье полностью за свой счет. Все равно закон гласит, что имущество супругов нажито совместно, а значит, после развода должно быть разделено поровну. Либо квартира достанется кому-то одному, и этот счастливчик оплатит второй стороне компенсацию, либо недвижимость придется продать и разделить деньги поровну.
Если же после расторжения брака кто-то остается неудовлетворен разделом имущества, то у него есть 3 года на то, чтобы оспорить решение. Эти три года начинают исчисляться со дня, когда человек узнал о нарушении своих прав.
Потерять недвижимость не так уж и просто, но если не знать о сроках давности, не выполнять требований коммунальщиков, не проверять историю квартиры – то вполне реально. Хотя случаи такие очень редки, лучше знать свои права и законы, которые помогут избежать подобных ситуаций.