В республике принято решение создать орган самоуправления в среде риэлторов и поменять некоторые принципы сделок с недвижимостью.
Покупка жилья для многих – событие, которое бывает один раз в жизни. Возможно, лишь раз человек держит в руках такую большую сумму денег, ставит подпись под очень важным договором, от которого зависит благополучие семьи на многие годы.
Конечно, многие при этом переживают и желают, чтобы все прошло удачно: никому не хочется потерять деньги и остаться у разбитого корыта.
О том, какие подвохи могут быть в сделках и какие изменения ждут эту сферу, Sputnik рассказала имеющая большой опыт в жилищных спорах адвокат Минской областной коллегии адвокатов Зарина Залевская.
Не так давно обе палаты белорусского парламента приняли закон о риэлторской деятельности. Ожидается, что скоро он будет подписан и поэтапно вступит в силу. Одно из новшеств – это фактически переаттестация всех риэлторов. Как пояснила Залевская, чтобы участники рынка адаптировались, предусмотрен переходный период.
"Риэлторы, у которых уже имеется свидетельство, должны в течение года пройти аттестацию, порядок которой установит Министерство юстиции", – отметила адвокат.
Намного важнее другая норма. Уйдет в прошлое такое понятие как "агенты по недвижимости". Это сотрудники, которые изучают рынок, показывают клиентам объект недвижимости, но не могут оформлять сделку. Чтобы остаться в бизнесе, им тоже надо будет пройти обучение и сдать квалификационный экзамен.
Те из них, у кого нет высшего образования, но на момент принятия закона есть стаж работы агентом по недвижимости более трех лет, смогут в течение одного года и пяти месяцев получить "риэлторские" свидетельства.
Это своеобразное исключение для тех, кто уже не первый день в профессии. В целом же для желающих стать риэлтором теперь есть требование о высшем образовании. Причем по старому закону риэлторы тоже должны были иметь диплом вуза, но только по двум направлениям – юриспруденция или экономика.
"Сейчас законом это аннулировано. Соответственно, риелторами могут быть люди с высшим образованием, не имеющие какой-то определенной специализации. Но они должны пройти обучение и получить лицензию. Это в обязательном порядке", – рассказала адвокат.
Как отметила Залевская, порой граждан вводили в заблуждение. Обыватели не всегда понимали разницу между агентом по недвижимости и аттестованным риэлтором. А она, например, в том, что агент не обладает определенным объемом знаний и полномочий.
"Иногда случались казусы. Кто-то не понял природу сделки, кто-то не понял, какая сумма должна быть, а агенты не могли это объяснить, потому что не обладают должными знаниями", – пояснила адвокат.
Бывали и случаи, когда риэлторы просто отдавали свой аттестат агентству. Таким образом компания формально "приобретала" определенное количество риэлторов, которые для вида были закреплены ответственными за сделку. В новом законе это учтено, и на такие ухищрения пойти не получится.
Многие, кто покупал или продавал жилье, знают, что раньше агентства разными путями вынуждали и покупателей, и продавцов заключать с ними договоры, то есть навязывали свои услуги.
Например, продавец обращается в риелторскую организацию для продажи квартиры и с ним заключается риелторский договор. Приходит покупатель со стороны, и агентство настаивает, чтобы он тоже подписал договор.
"Это не является законным. Министерство юстиции неоднократно об этом говорило, разъясняло, но почему-то риэлторы не услышали… Риэлторская организация должна оказывать платные услуги только одному клиенту по одной сделке. То есть это либо продавец, либо покупатель. И брать дополнительные суммы за эти же действия с другой стороны договора нельзя", – подчеркнула адвокат.
По ее словам, таких случаев довольно много. Иногда сделки даже не доходили до логического конца только потому, что агентство, например, не предоставило каких-то сведений покупателю или продавцу. И все это для того, чтобы склонить другую сторону подписать договор и получить с нее дополнительные деньги.
Иногда агентства навязывали клиенту и страхование сделки, а это дополнительные траты: и для продавца, и для покупателя. Этот вопрос снят не так давно, уже до принятия закона. Указ № 108 от 18 марта 2025 года гласит, что это обязательное страхование, но страховку покупает не клиент. Риэлторская организация должна застраховать сделку. При этом защищаются интересы как продавца, так и покупателя.
"Главное, чтобы у одной или у второй стороны был договор оказания риэлторских услуг. Даже если не заключен договор страхования конкретным человеком, то есть стороной сделки, эта сделка все равно уже застрахована государством. Риэлторская организация обязана оплачивать страховой взнос по этому указу", – объяснила Залевская.
В целом Гражданский кодекс не запрещает прописывать в договорах эквивалент в какой-либо валюте, но есть нюансы.
"Если будет сделка именно в валюте, без указания в договоре, что сделка совершена в белорусских рублях, эта сделка признается недействительной. Раз она незаконна, недействительна, соответственно, все доходы, полученные от этой сделки, будут конфисковывать в пользу государства", – предупредила адвокат.
Иногда в договоре прописывается сумма в белорусских рублях, но в реальности расчет идет в валюте. Если именно этот факт будет доказан, сделку тоже признают недействительной. Это большой риск. Можно лишиться крупной суммы и потерять возможность решить квартирный вопрос.
"Самый лучший вариант для подстраховки обеих сторон по сделке – это пойти в банк и перечислить денежные средства с одного счета на другой. Это будет безопасно, поскольку банк принимает на себя обязательства перевода денежных средств, и для этого заключается договор", – посоветовала Залевская.
Перед такой сделкой в банк предоставляют договор купли-продажи, чтобы было понятно, что все законно, и можно переводить деньги. Если же людям удобнее все-таки действовать по старинке через передачу наличных, нужно брать расписку о том, что действительно деньги были получены в такой-то сумме. Естественно, это должны быть рубли, а не доллары.
Более того, в договоре всегда указывается, когда будут переданы деньги: до сделки или после. Поэтому в расписке нужно указать, что средства получены по конкретной сделке такого-то числа.
Важное новшество еще и в том, что теперь появится орган самоуправления – Палата риэлторов. Она похожа на аналогичную палату для нотариусов, и все риэлторы должны будут в ней состоять. Новый орган будет подконтролен государству через Министерство юстиции. Проводить через него какие-то картельные сговоры вряд ли удастся.
"Палата будет подавать ведомственные отчеты в конце года и, по указанию Министерства юстиции, предоставлять необходимые документы, допустим, для проверки или контроля", – резюмировала Залевская.