Риэлторы констатируют, что 2021 год на рынке недвижимости Беларуси стал самым активным за последние 10 лет. По данным Национального кадастрового агентства, по стране было заключено 48 тыс. 796 договоров купли-продажи квартир – это на 21% больше, чем в 2020 году, когда оформили 40 тыс. 258 сделок, и почти на 40% больше, чем в 2011-м (29 тыс. 812 договоров).
Что происходило на рынке недвижимости столицы в 2021
За январь-декабрь 2021 года в Минске заключено 16 тыс. 617 договоров купли-продажи квартир. Объем продаж по сравнению с 2020-м, когда была оформлена 12 тыс. 891 сделка, увеличился на 29%. И эта цифра также, как и в целом по стране, побила 10-летний рекорд. К слову, в 2011 году в Минске куплено всего 9 тыс. 689 квартир.
По мнению риэлторов, такой объем сделок сформировался за счет спада активности покупателей в 2020 году, в итоге отложенный спрос на покупку жилья привел к рекордным продажам недвижимости в 2021-м.
Если говорить о первичном рынке жилья, то в прошлом году отмечалось снижение цен на дома классов «Эконом» и «Стандарт», хотя в целом стоимость новостроек не особо колебалась. Связано это с выходом на рынок недвижимости значительного количества новых домов по более низким ценам.
Число новостроек в Минске (за исключением жилья, которое строится для стоящих в очереди нуждающихся) в 2021 году составило 156 домов и побило рекорд 2015 года – 130 домов. В топ-3 районов столицы с активной застройкой вошли: Октябрьский – 75 новостроек, Центральный – 28, Первомайский – 23.
На вторичном рынке жилья снижение стоимости квадратного метра отмечалось в стандартных панельных домах, построенных до 2000 года и хрущевках/брежневках, а в современных панельных и каркасно-блочных домах обошлось без изменений цен.
В топ-3 районов, где чаще всего покупают квартиры на вторичном рынке, вошли:
Одним словом, фокус внимания покупателей сместился в сторону более дешевых квартир.
Если в декабре 2020 года наиболее востребованными были «однушки» в ценовом диапазоне от 40 до 55 тыс. долларов – на такое жилье пришлось более 55% от всех заключенных договоров купли-продажи, то в декабре 2021-го в топе были 1-комнатные квартиры стоимостью от 35 до 45 тыс. долларов, а доля «однушек» стоимостью от 50 до 55 тыс. долларов существенно снизилась. Подобное снижение цен сделок произошло и в сегменте с 2-комнатными квартирами, покупатели отдавали предпочтение «двушкам» по цене от 45 до 60 тыс. долларов.
Средневзешенные цены на первичном рынке в 2021 году установились на уровне 1260 долларов за «квадрат», на вторичном – 1290.
Например, «однушку» в доме типа сталинки можно было купить в среднем за 1162 доллара за кв. м, хрущевки/брежневки – 1358, стандартном доме, построенном до 2000 года, – 1339, современном непанельном – 1374 доллара, современном панельном – 1371.
В разрезе районов Минска лидерство по средней цене за квадратный метр сохраняет Центральный – 1510 долларов за «квадрат», в аутсайдерах – Заводской район (1120 долларов за кв. м). В Первомайском районе за «квадрат» просили 1350 долларов, в Московском и Советском – 1280, Октябрьском и Фрунзенском – 1230, Ленинском – 1210, Партизанском районе – 1200 долларов.
Самой дорогой сделкой 2021 года стала 1-комнатная квартира на ул. Макаенка в ЖК «Парк Челюскинцев». Жилое помещение площадью 34,9 кв. м продано за 115, 67 тыс. долларов – 3314 долларов за кв. м.
В начале 2022 года на продажу в Минске выставлено максимальное количество квартир. По наблюдениям риелторов, владельцы рекламируют почти 8 тыс. квартир. Это на 20% больше, чем обычно. Почти половина этого фонда – готовые новостройки в жилом комплексе «Минск-Мир».
Дешевле – в Гомеле, дороже всего – в Бресте
Наибольшим спросом во всех областных центрах, как и в Минске пользовались, 1- и 2-комнатные квартиры.
Активнее всего операции с недвижимостью проводились в Гомеле: за 2021 год в областном центре заключили 2866 договоров купли-продажи. Причем 98% сделок пришлось на вторичный рынок жилья. Цена за «квадрат» во втором по численности населения городе страны самая низкая из всех регионов Беларуси – в среднем 540 долларов. Она практически не изменилась с декабря 2020 года. А вот рекорд по цене за «квадрат» был установлен при продаже 2-комнатной квартиры площадью 56,4 кв. м на ул. Кирова: стоимость апартаментов составила 79,6 тыс. долларов, а кв. м обошелся в 1411 долларов.
Второе место по объемам продаж на рынке недвижимости занимает Витебск. В городе на Двине подписано 2649 договоров купли-продажи. На первичный рынок недвижимости пришлось всего 4% от общего числа сделок. Цену за кв. м предлагали чуть выше, чем в Гомеле – 550 долларов. А вот топ сделок по цене возглавила 3-комнатная квартира площадью 76,3 кв. м. на ул. Генерала Белобородова. Недвижимость продали за 74,5 тыс. долларов, а цена за «квадрат» составила рекордные 976 долларов.
В Гродно заключено 2227 договоров купли-продажи. Причем 16% покупателей недвижимости в городе на Немане отдали предпочтение первичному рынку жилья. Цена за «квадрат» в областном центре колебалась на уровне 620-630 долларов. Самым дорогим объектом сделки стала 3-комнатная квартира площадью 58,9 кв. м: она продана за 82,4 тыс. долларов, а «квадрат» стоил рекордные 1399 долларов.
В Могилеве жители отдавали предпочтение вторичному рынку жилья, на него пришлось 96% от общего числа договоров. Всего же в городе над Днепром заключили 2161 сделку купли-продажи. Средняя стоимость за «квадрат» в Могилеве практически не изменялась в течение года и держалась на уровне 570 долларов. В топе сделок лидирует 2-комнатная квартира площадью 40,9 кв. м, где «квадрат» продан за рекордные 1162 доллара.
Самая догорая квартира, проданная в областных центрах в 2021 году, находится в Могилеве – ее стоимость составила 135,83 тыс. долларов
Слабее всего движение на рынке жилья было ощутимо в Бресте. На Полесье заключили всего 2089 сделок с недвижимостью. Однако юго-западный регион уже 4 года подряд остается лидером по цене за кв. м жилья, а Брест держит марку самого дорогого из областных городов Беларуси. Если средняя стоимость «квадрата» жилья здесь к концу 2021 года составила 720 долларов, то в топовых сделках она достигала от 1293 до 1679 долларов. Причем самой дорогой из проданных стала 3-комнатная квартира на ул. Маяковского: жилое помещение площадью 102,7 кв. м продано за 114,4 тыс. долларов.
Прогноз купли-продажи жилья в 2022 году
В Беларуси бытует мнение, что вложить деньги в покупку квартиры – отличный способ сохранения капитала. Однако, учитывая прогнозы экспертов относительно ситуации на рынке недвижимости в 2022 году, можно сделать вывод, что год нас ждет весьма интересный.
– Если экономическая и общественно-политическая обстановка в Беларуси не изменятся в худшую сторону, кредиты по-прежнему будут доступны, процентная ставка по ним, а также ставка рефинансирования и курс доллара не вырастут, рынок жилья останется на таком же уровне. В противном случае снизятся спрос и изменятся цены, – убежден Андрей Чернышев, представитель агентства недвижимости «Твоя столица».
Петр Емельянов, менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я»:
– Говорить о том, что сейчас на фоне покупательской активности цены могут пойти вверх – нельзя. Рынок находится на пике на очень неустойчивой почве. Если вдруг подует ветер, он резко скатится вниз.
Свое мнение высказала и независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская:
– Последние 2 года показали, что кроме доступности кредитов и уровня доходов населения на стоимость жилья на рынке существенно влияют ожидания и различные слухи. Предсказывать падение цен до тысячи долларов за метр, наверное, будет опрометчиво. Но абсолютно точно могу сказать: тренд на снижение цен на 2022 год сохранится.
По данным группы компаний, средний уровень цен, сложившийся в январе 2022 года на вторичном рынке жилья, выглядит так: