Рынок жилья за последнюю неделю испытал небывалый шторм. Курс доллара, ставка рефинансирования и условия кредитования – все, что прямо пропорционально влияет на рынок жилья – резко изменились. Что будет со спросом и ценами на жилье – в материале Sputnik.
Эксперты подчеркивают: события на рынке жилой недвижимости будут развиваться непредсказуемым образом. В случае, если в Беларуси будет введено военное положение, сделки, безусловно, сойдут на нет. Если же в стране все будет более-менее спокойно, не стоит забывать про экономический фактор и санкции, которые оказывают прямое влияние на рынок.
Как изменились настроения покупателей и продавцов после обострения ситуации на Украине, можно ли взять кредит в банке на строительство жилья и самое главное – что будет с ценами (в том числе на аренды квартир) в ближайшей перспективе? Обо всем об этом поговорили со специалистом в сфере жилой недвижимости.
Начало 2022 года ожидалось весьма спокойным на рынке жилья, а оживление, как прогнозировали эксперты, должно было появляться ближе к весне. Однако получилось все с точностью наоборот.
"Действительно, в январе мы ждали характерной для начала любого года просадки спроса, но на удивление этот месяц прошел активно – лишь немногим не дотянул до 1000 проданных квартир. Например, в январе 2021-го было 650 сделок, в январе 20-го – чуть менее 800. По сути с январем 2022 года может соперничать только январь 2018-го, когда было около 1000", - отмечает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.
Причина подобной активности в самом начале года – переходящие сделки. Все условия по ним были согласованы между покупателем и продавцом еще в декабре 2021-го, а уже переход права собственности был зарегистрирован в январе 2022-го.
Нынешние цифры по рынку жилья, по его словам, действительно неплохие. И, судя по оперативным данным, которые поступали в агентство недвижимости, эта тенденция могла продолжаться – спрос был стабильный, без просадок, люди продавали и покупали исправно.
"В целом-то все было достаточно неплохо: доллар продолжал оставаться на своем месте, ставка рефинансирования тоже. Жизнь текла своим чередом, сделки совершались".
Андрей Чернышев
заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица"
Пока не начались события на Украине.
Эксперт отмечает: прямо сейчас рынок жилья штормит сильно и с нескольких сторон. Покупатели напуганы событиями, происходящими в непосредственной близости от Беларуси, и на этом фоне многие из них ставят на паузы сделки, по которым уже назревали договоренности.
"И когда доллар подскочил, и люди побежали в обменники, многие сделки начали отменяться или становиться на паузу", - поясняет собеседник.
Сделки по недвижимости не проходят за один-два дня, а потому, когда подрос доллар, многие из них начали приостанавливаться: люди решили подождать с покупкой жилья.
"Выросший курс доллара – камень преткновения при совершении сделок. Что говорят продавцы: в белорусских рублях это уже такая стоимость. На что покупатель резонно отвечает: извините, это форс-мажор – либо скидка, либо отмена. Потому что поднятие в рублях стоимости на 15% из-за роста курса доллара, по сути, является форс-мажором, а не объективным явлением. И это все растягивает сделки, вплоть до их развала", - утверждает Чернышев.
По его словам, появляется много покупателей, которые задумываются: а, может, стоит подождать? И тут же поясняет, почему в большинстве случаев так делать не стоит.
"Ждать выгодно тогда, когда, скажем, есть определенная сумма на руках, и она хранится в валюте. И когда этот негативный фон образуется исключительно из неких внутренних экономических факторов в стране. Тогда можно надеяться, что через год или два – но никак не раньше – цены действительно опустятся на так называемое ценовое дно, но при этом экономика станет на более позитивные рельсы и все будет хорошо", - продолжает он.
Однако сейчас, подчеркивает он, в Беларуси наблюдается другая по тяжести ситуация. Образно говоря: если раньше это была легкая простуда, то сейчас уже – грипп.
"Беларусь уже год находится под определенными санкциями, ставка рефинансирования несколько раз поднималась, а совсем недавно - так вообще на несколько процентов. Это указывает на то, что Нацбанк пытается неким образом стабилизировать доллар. А здесь еще наш основной партнер, Российская Федерация, который нас всегда и основательно поддерживал финансово, находится в экономической блокаде. И это уже не внутренние, а внешние довольно экстремальные геополитические факторы", - отмечает эксперт.
Поэтому те люди, которые планируют покупку жилья и имеют сейчас на руках определенную сумму, вследствие определенных последствий (упадут доходы, случится резкая инфляция и так далее) могут лишиться своих денег уже через полгода-год, прогнозирует специалист. А жилплощадь, в отличие от нового автомобиля или ремонта кухни в старой квартире – реальный актив.
"На основании этого не вижу смысла, чтобы чего-то ждать", - уверяет Чернышев.
Ну а тем покупателям, у кого суммы собраны в белорусских рублях, следует понимать, что даже на "ценовом дне" стоимость квадратного метра в рублях не будет ниже, чем сейчас. А наоборот – за счет курса доллара – может увеличиться.
В нынешних условиях он также советует продавцам не становиться "в позу" и заявлять: извините, мол, для нас доллар тоже подорожал.
"Стандартная отговорка любого продавца при резком поднятии доллара. Это неправильный подход. Доллар, безусловно, дорожает, но в Беларуси мы получаем зарплату в белорусских рублях, и расчет при покупке недвижимости ведется в нацвалюте. Доллар является лишь неким ориентиром", - продолжает спикер.
По словам представителя столичного агентства недвижимости, события на рынке жилья в ближайшее время будут развиваться самым непредсказуемым образом. Сейчас рынок находится в состоянии аффекта: продавцы и покупатели пытаются выдохнуть, трезво оценить происходящее и решить, какие действия они будут принимать.
Сделки останутся в случае, если на территории Беларуси не будет никаких военных действий. При самом худшем мирном раскладе будет около 400-500, максимум 600 проданных квартир в месяц, прогнозирует эксперт.
"Доходы, несмотря на экономическую ситуацию, в Минске будут снижаться гораздо меньше, чем в регионах – потому что это столица. За счет этого в Минск будет стремиться все больше людей из регионов, что и будет подпитывать рынок недвижимости. В то же время в любом областном или районном центре сделки могут обвалиться более существенно. В столице рынок не станет – однозначно", - заявляет Андрей Чернышев.
На фоне растущего курса доллара и поднятой ставки рефинансирования (с 9,25 до 12%) как минимум три белорусских банка уже заявили об отмене кредитов на строительство жилья. Сделали это Банк БелВЭБ, "Белагропромбанк" и "Белинвестбанк".
"Предполагаю, что помимо этого банки, у которых осталось кредитование, дополнительно будут себя неким образом подстраховывать и проводить отбор для потенциальных кредитополучателей – кому можно дать кредит, а кому нет"
Андрей Чернышев
заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица"
По словам собеседника, из-за приостановки кредитования и поднятия ставки рефинансирования, доля покупателей с кредитами на вторичном рынке может уменьшиться наполовину и даже больше – с 16-18% (так было в январе 2022-го) до считанных процентов. Такая же ситуация будет и с новостройками, где еще в начале февраля было около 30-35% клиентов с кредитами для покупки жилья.
"Продавцам на "вторичке" с одной стороны проще – у них только одна квартира. Если приходит заинтересованный покупатель, то в принципе можно сесть и договориться. А вот застройщикам, у которых на несколько лет вперед расписан план и надо поддерживать продажу, будет намного сложнее", - подчеркивает эксперт.
То, что цены на квартиры снизятся – сомнений уже не вызывает. Вопрос: когда и на сколько?
"Они поменяются, и эти изменения мы будем фиксировать не по итогам февраля, а по итогам марта. То есть в начале апреля мы увидим, насколько они снизятся. Сейчас можно уверенно говорить, что большая часть февраля прошла активно и в совершенно спокойно режиме, поэтому ближайшее время цены останутся нетронутыми", - констатирует аналитик.
Растет курс доллара – растет стоимость аренды жилья. Сверхактуально для тех, кто снимает квартиру и копит деньги на собственную. По словам специалиста, зачастую арендодатели в разговоре о скидках не идут на встречу, и договор аренды расторгается. При этом арендодатели не хотят понять простой факт: если от них уйдет арендатор, то по нынешней стоимости они уже вряд ли найдут нового клиента.
"Это объективно видно: вырос доллар, будьте добры, сделайте скидку. Они думают, что их первый враг – скидка в условные 10 долларов. И считают, сколько они за год потеряют. А я предлагаю посчитать иначе: сколько они потеряют, если разорвут текущий договор аренды и будут потом несколько месяцев искать нового арендатора. И для этого им все равно придется снизить стоимость аренды, только они уже потеряют два или три месяца. А это упущенная выгода. Не говоря уже о необходимости платить "коммуналку"", - говорит собеседник.
Он считает, что поднимать стоимость аренды, когда все стабильно, – вполне себе правило хорошего тона, однако в такие тяжелые времена, как сегодня, нужно действовать честно.
"Выкручивать руки арендаторам, понимая, что некоторые из них живут с маленькими детьми, сделали ремонт под себя в квартире, исправно платят, и сказать, что, мол, я не будут снижать стоимость аренды – как минимум некрасиво. Во-вторых, сделать себе же медвежью услугу. С другой стороны, хочется посоветовать арендаторам всегда дипломатично подходить к вопросу цены, потому что адекватных собственников большинство", - резюмирует Андрей Чернышев.