Нынешний год в сфере жилой недвижимости начался не слишком активно. За январь в Минске состоялось чуть более 800 сделок – на 150 меньше, чем в прошлогоднем январе. Однако эксперты уверяют: ситуация вполне логичная для этого времени года.
Фото носит иллюстративный характер
В феврале рынок жилой недвижимости проснулся, и сейчас риелторы отмечают всплеск активности как со стороны покупателей, так и продавцов. Спрос есть, в том числе и у клиентов из России.
Какое жилье сейчас в тренде, какая ситуация с недвижимостью в регионах и что с ценами, выяснил Sputnik.
В январе специалисты зафиксировали 816 сделок со столичной жилой недвижимостью, из которых порядка 110 были с квартирами в домах-новостройках. В начале года люди присматривались к ситуации: какие цены на рынке, что будет дальше с экономикой и так далее.
"Наши граждане привыкли, что начало года ознаменуется некими негативными событиями. В частности, по росту курса доллара. Если вспомнить, валюта начала дорожать уже с декабря", - отмечает эксперт в области недвижимости, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.
Как ожидается, февраль-2023 перебьет январский количественный показатель. Специалисты прогнозируют существенное увеличение сделок по итогам месяца - до 1300 (точные цифры станут известны в середине марта).
"Покупатели перешли от консультаций и просмотров предложений непосредственно к сделкам. Немаловажное значение имело то, что курс доллара немного приостановился и начал колебаться на одном уровне. Это вселило в людей оптимизм", - говорит собеседник.
С декабря прошлого года цены на квадратный метр вторичного жилья в Минске практически не менялись. Что касается однокомнатных квартир, ценник остается на плато с октября 2022-го – в районе $1400 за "квадрат". В "двушках" – в районе $1300, в "трешках" – $1250.
По словам специалиста, некоторые продавцы думают, не вдаваясь в подробности, о поднятии цен, поскольку второй год подряд наблюдается высокая активность покупателей. Однако, признает он, для продавцов хорошо уже то, что цены не опустились.
"По сравнению с ноябрем 2022 года курс доллара поднялся на 8%. Это значит, что в переводе на белорусские рубли квартиры для покупателей подорожали на 8%", - описывает ситуацию Чернышев.
Минимальная цена на однокомнатную квартиру в Минске сейчас $35-38 тысяч. Нужно, однако, понимать, что это будет сильно "уставшее" жилье, находящееся не в самой популярной локации – в условных Шабанах или на каком-нибудь отшибе.
"Более того, есть случаи, когда в старых хрущевках за 40-42 тысячи долларов можно найти "двушку". Но повторюсь, это те квартиры, которые требуют серьезного ремонта, плюс сам дом, скорее всего, будет "уставшим", - поясняет представитель агентства недвижимости.
Что касается квартир стандартных потребительских качеств (тех, которые требуют проведения как минимум косметического ремонта), средневзвешенная цена за однокомнатную – $42-43 тысячи, двухкомнатную – $54-55 тысяч, трехкомнатную – порядка $72 тысяч.
В целом же, как отмечают специалисты по недвижимости, квартиры сейчас вполне доступны. Есть кредитные предложения со ставками в районе 16% годовых.
"Именно кредиты в свое время, в 2017 году, выступили стартером для того, чтобы люди могли решить свой жилищный вопрос. Тогда ставки были на уровне 14-15%, сейчас – 16%. То есть вполне себе рыночное, доступное предложение", - констатирует Андрей Чернышев.
И добавляет: вслед за ставкой рефинансирования, которая с 1 марта 2023 года снизилась на половину процентного пункта до 1% годовых, изменились и ставки по жилищным кредитам. Наверняка в ближайшее время можно будет ожидать дальнейшего снижения кредитных ставок.
По словам эксперта, в данный момент доля покупателей с кредитами составляет около 20%. В этой связи он сделал ремарку для продавцов квартир: дескать, у многих из них складывается ошибочное мнение, что покупатель с кредитом – не очень выгодный клиент.
"Однако надо понимать, что "чистых" покупателей сегодня считанные единицы. Продавцам приходится выбирать себе клиентов из трех типов: тех, которые хотят продать имеющуюся квартиру и только потом купить вашу; тех, кому сперва нужно продать свою квартиру, взять кредит и потом купить новое жилье; и тех, у кого кредит уже есть. Так вот, самый выгодный покупатель как раз-таки тот, у кого есть кредит. Можно быстро и без лишних хлопот провести сделку", - отметил специалист.
По-прежнему люди с осторожностью относятся к новостройкам, и львиная доля сделок происходит на рынке "вторички".
"Многие задаются вопросом, что же будет дальше. К примеру, как санкции повлияют на наличие стройматериалов и цены на них, как это отразится на застройщиках, насколько будут растянуты сроки сдачи дома в эксплуатацию и так далее. Для многих покупателей цены – очень чувствительный вопрос, поскольку в новой квартире нужно проводить отделку", - говорит собеседник.
По прогнозам Чернышева, спрос на жилье в ближайшие месяцы будет увеличиваться, но при условии – если сохранится "нынешняя стабильность".
"Насколько это отразится/не отразится на частоте продаж в этом году – скажу так: мы не исключаем нового рекорда. Если действительно все останется так, как сегодня – доллар не будет расти, кредиты будут сохраняться в нынешней стоимости, не будет других негативных факторов – спрос будет высокий. Если же что-то из вышеперечисленного поменяется в худшую сторону, то, конечно, ни о каких рекордах речи быть не может", - сказал собеседник.
Напомним, в 2022 году в сфере жилой недвижимости Минска был установлен абсолютный рекорд по совершенным сделкам за все время продаж – 15 800.
Специалист также прокомментировал периодически появляющиеся на рынке жилой недвижимости слухи о том, что россияне массово скупают жилье в Минске.
"Безусловно, определенные запросы от россиян присутствуют. Они пишут на почту, обращаются через соцсети, но реальных сделок все так же, как и раньше – считанные единицы. Зачастую квартиры покупаются родителям, иногда, конечно, граждане РФ покупают для себя", - отмечает эксперт.
Белорусские столичные квартиры интересуют в основном россиян предпенсионного и пенсионного возрастов. Как правило, они покупают аккуратные, ухоженные и готовые к проживанию "двушки" и "трешки" на вторичном рынке, зачастую даже с мебелью.
"Но сильного наплыва россиян и сумасшедшего интереса к минской недвижимости пока не замечено. И рассчитывать на то, что россиянин купит вашу квартиру задорого, не стоит. Скажу больше: поскольку это иностранцы, большинство ищет квартиры с помощью агентств, чтобы быть уверенными в чистоте сделки", - резюмировал собеседник.
В Бресте в прошлом году число сделок на рынке жилой недвижимости также увеличилось и достигло 188 в среднем за месяц (плюс 15% к уровню 2021-го). Соразмерный рост произошел и по ценам на квартиры – от 7 до 12%, в зависимости от типа жилья и количества комнат.
"Из иностранцев в прошлом году жилье у нас покупали жители Германии, в общей сложности в различных сегментах в Брестском регионе, по нашим оценкам, совершено более 50 сделок. Россиян практически не было. Как и в прежние годы, имела место внутриобластная миграция – покупать квартиры в областной центр приезжали жители Дрогичина, Березы, Пинска и других райцентров", - комментирует ситуацию с недвижимостью в Бресте директор одного из агентств Максим Кононов.
По его словам, явным трендом последних двух лет являются квартиры с современным ремонтом. Что касается средних цен, однокомнатные в Бресте сейчас стоят в районе 850-900 долларов за "квадрат". Метр в брестских "двушках" обойдется в 770 долларов, в трехкомнатных и четырехкомнатных – 710 долларов.
Средневзвешенная цена "однушки" в Бресте – 35 тысяч долларов, двухкомнатной квартиры – порядка 45 тысяч долларов, трехкомнатной – 50 тысяч долларов.
"Безусловно, на рынке можно найти варианты как подешевле, так и значительно дороже", - добавляет специалист.
В Гомеле в январе 2023-го было совершено чуть более 200 сделок, большинство из них на "вторичке", рассказывает учредитель одного из региональных агентств, эксперт-аналитик в сфере недвижимости Олег Вольштейн.
"Январь – традиционно тот месяц, когда мы не можем похвалиться большим спросом, в этом году он не стал исключением. При этом, если сравнивать с прошлым годом, нынешний январь был лучше. В феврале динамика улучшилась, и как только увеличился спрос, выросли цены", - говорит он.
Эксперт привел разницу в ценах между гомельской и минской недвижимостью. По его словам, в прошлые времена, продав самую дорогую однокомнатную квартиру в Гомеле для того, чтобы купить самую дешевую квартиру в Минске, нужно было доплачивать от 15 тысяч долларов и больше. Сегодня же, продав самую дорогую квартиру в Гомеле, можно без доплаты купить жилье в столице.
"Эта тенденция говорит о том, что когда цены падали в Минске, в Гомеле они подросли", - отмечает Вольштейн.
Цены на квартиры в Гомеле в данный момент стартуют: на однокомнатные квартиры – от 20-25 тысяч долларов, двухкомнатные – от 23-28 тысяч, трехкомнатные – от 26-40 тысяч долларов.
В другом крупном городе Гомельской области, столице нефтяников Речице, минимальные цены на жилье сейчас такие: