Одна из популярных инвестиций у белорусов - покупка жилья с целью сдачи в аренду. Наиболее распространена долгосрочная сдача, когда жилец оплачивает аренду и коммунальные расходы. Но если у вас есть свободные «квадраты», можно рассмотреть иной вариант заработать на недвижимости - сдавать жилье посуточно. Выгодно ли это и как это сделать по закону?
Если на протяжении всего месяца квартира будет сдаваться посуточно, то владелец жилья заработает значительно больше, чем с помощью долгосрочной аренды. Давайте посчитаем на примере самого крупного арендного рынка нашей страны - минского.
Однокомнатная квартира с хорошим ремонтом, необходимой техникой, мебелью и недалеко от метро сдается примерно за 900 рублей в месяц. А вот день проживания в такой же квартире, но на правах посуточной аренды обойдется в Минске от 55 рублей (цены ориентировочные, усредненные). Соответственно, в месяц посуточная аренда будет приносить своему владельцу от 1650-1705 рублей.
Идентичная ситуация и в регионах. Например, в областных центрах нашей страны неплохие «однушки» в центре города ежемесячно будут обходиться от 350 рублей в месяц. А вот посуточная аренда в среднем стартует от 30 рублей. Соответственно, прибыль от такой сдачи жилья - от 900-930 рублей в месяц.
При этом есть дни, когда посуточная аренда взлетает в цене. Об этом «АиФ» рассказала 48-летняя минчанка Алёна, которая сдает в столице несколько квартир: «Например, в период новогодних праздников цены на посуточное жилье увеличиваются примерно в два-три раза. Так, ценник на мою двухкомнатную квартиру, которую я время от времени сдаю в аренду, - 250 рублей с 31 декабря по 2 января. А обычно сутки в ней я выставляю за 60 рублей. Также цены на арендное жилье вырастают в период больших праздников, например 8 Марта, 9 Мая. На мой взгляд, в этом бизнесе сложно заработать с одной квартирой. В январе мне удалось заработать 2600 рублей. В декабре - около 900».
В ТЕМУ
Важно понимать, что сдача квартир «на сутки» не гарантирует постоянного дохода. Личным примером делится минчанин Иван: «За два месяца я заработал в общей сложности 1000 руб., сдавая «однушку». Но из-за налога и «коммуналки» ушел в минус. Такой бизнес требует больших затрат: надо вкладываться в рекламу, ведь рынок Минска насыщен предложениями, конкуренция высока. На мой взгляд, проще сдавать квартиру на длительный срок».
Первый момент - далеко не каждая квартира приносит стабильный доход. Многое зависит от локации, состояния и ремонта. Проще говоря, если в долгосрочной аренде у вас есть постоянный доход - сумма, которая прописана в договоре найма жилого помещения, то в случае с посуточной сдачей жилья гарантий никаких нет. В вашу квартиру могут приехать квартиранты лишь на пару дней, а в остальное время она будет пустовать.
Второй момент - плата за потраченную постояльцами воду и свет ложится на плечи собственника. То есть хозяин жилья будет сам оплачивать «коммуналку». К слову, для квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду, устанавливаются коммунальные платежи по экономически обоснованным тарифам, т. е. 100%.
Третий момент - расходы, которые вы будете нести в процессе: текущий ремонт, уборка и стирка после каждого нового жильца. В посуточной аренде желательно составлять договор найма жилого помещения. Он нужен, чтобы, например, в случае порчи имущества жильцом, вы смогли компенсировать свои расходы на ремонт. Но регистрировать краткосрочные договоры аренды в расчетно-справочных центрах, как при долгосрочной аренде, не нужно.
Для того чтобы сдача недвижимости (квартиры, дома) посуточно не превратилась в предпринимательскую деятельность (ведь там действуют иные правила налогообложения), необходимо соблюдать ряд условий:
Эту деятельность вы осуществляете самостоятельно. Поэтому привлекать к ней других граждан по трудовым или гражданско-правовым договорам нельзя (и без договоров тоже).
Сдаваемое помещение принадлежит вам на праве собственности. Например, бабушкину квартиру может сдавать «на сутки» только сама бабушка.
Жилье вы сдаете только физическим лицам.
С 2023 года собственник может выбрать - уплачивать ему единый налог на сдачу жилья посуточно (глава 33 Налогового кодекса) или налог на профессиональный доход (глава 40 Налогового кодекса).
Уплата налога производится ежемесячно до начала осуществления деятельности. Для этого нужно уведомить налоговый орган по месту жительства о вашем намерении сдавать квартиру посуточно - за день до начала сдачи квартиры посуточно представить в налоговый орган письменное уведомление или уведомление через личный кабинет плательщика.
На основании этого уведомления инспекция исчисляет единый налог, после уплаты которого можно свободно сдавать «на сутки» любые жилые помещения, находящиеся у вас в собственности.
Ставки единого налога в месяц:
Указанная сумма платится за месяц за каждый сдаваемый объект. Пересчитывается единый налог только по уведомлению физического лица, если изменились условия осуществления его деятельности. Перерасчёт единого налога налоговые органы произведут в случаях, определенных ст. 344 Налогового кодекса: временная нетрудоспособность, утрата права собственности на помещение; смерть собственника; неосуществление деятельности в результате возникновения чрезвычайных ситуаций и т. д.
Подчеркнём, платить единый налог нужно до начала осуществления деятельности. При этом единый налог не возвращается даже в тех случаях, если помещение не удалось сдать.
Ставка налога на профессиональный доход (НПД) - 10% полученных от физических лиц денег. Например, если вы получили за месяц доход от посуточной аренды в размере 1000 рублей, то налог без учета льгот с него составит 100 рублей (вне зависимости от города, в котором находится квартира). Уплата НПД осуществляется плательщиком ежемесячно не позднее 22 числа месяца, следующего за истекшим календарным месяцем.
Также НПД включает в себя и взнос в Фонд соцзащиты населения (ФСЗН), а это значит, что период уплаты НПД войдет в пенсионный стаж (размер такого стажа будет зависеть от суммы уплаченного налога). Для пенсионеров ставка налога с 10% уменьшается до 4%. Кроме того, если вы впервые зарегистрированы в качестве плательщика НПД, то вправе использовать льготу в виде налогового вычета в размере 2000 белорусских рублей. То есть при исчислении налога сумма полученного дохода уменьшается на 2000 белорусских рублей. Остаток неиспользованного вычета можно применять и в последующие календарные годы при условии, что вы не прекращаете применение НПД.
Чтобы стать плательщиком НПД, нужно скачать бесплатное приложение «Налог на профессиональный доход», зарегистрироваться там и формировать чеки по всем получаемым от сдачи суммам. Налог исчисляется из полученных доходов. Соответственно, если в какой-то месяц в квартире никто не жил и оплата за краткосрочное проживание не поступала, то уплачивать налог не нужно. Не с чего.
Для сравнения. С февраля 2024 года за долгосрочную сдачу в аренду квартиры в Минске нужно платить по 47 руб. за каждую жилую комнату. В областных центрах и Минском районе - 44 руб.
Как понять, какой способ налогообложения для вас выгоден? Рассмотрим на примерах.
Анна Васильевна сдает в краткосрочную аренду трехкомнатную квартиру в Минске. Сумма единого налога на протяжении 2024 года для неё будет постоянной - 461 рубль в месяц. Но жильцы не каждый день заселяются в её квартиру. Её доход от сдачи жилья составляет в среднем 1000 рублей в месяц. Поэтому ей выгодно платить НПД. С заработанной 1000 рублей она уплатит 100 рубль налога на профессиональный доход (без учета льгот).
Пётр Николаевич из Минска за месяц, сдавая квартиру посуточно, получил 5000 рублей. Если он пользуется НПД, то ему нужно уплатить налог на профессиональный доход (без учета льгот) в сумме 500 рублей за месяц. А вот если уплачивать единый налог, то он составит 461 рубль.