Программа реновации жилья в республике начнет действовать в ближайшие годы – она заложена в плане деятельности правительства на следующую пятилетку.
В Беларуси всерьез займутся темой реновации жилья. Согласно перспективным проектам, в Минске и других городах планируют постепенно убирать советскую малоэтажную застройку, а на ее месте возводить современные высотки.
Понятие реновации теперь официально закреплено в Концепции государственной жилищной политики до 2030 года, план реализации которой сейчас разрабатывает Минстройархитектуры. Это означает, что подходы к модернизации и реконструкции жилых домов в Беларуси изменятся.
В чем суть реновации, пойдет ли Беларусь по российскому пути и как изменится рынок жилья – ответы на эти вопросы искал корреспондент Sputnik.
На недавней пресс-конференции представитель министерства ЖКХ Беларуси Надежда Севрук рассказала журналистам, что государственные органы уже вырабатывают критерии и подходы относительно того, какие дома будут подлежать реновации, реконструкции и модернизации. По ее словам, сегодняшнее общество требует более комфортного проживания, а некоторые дома уже не отвечают требованиям по удобствам.
"Есть дома, которые не полностью оборудованы какими-то инженерными системами, и сегодня капитально ремонтировать их не всегда целесообразно. Вот в таких случаях будут выработаны критерии, когда дом попадает под реновацию. (…) Последующие пять лет мы будем активно заниматься этой темой", – пояснила заместитель начальника управления жилищного хозяйства МЖКХ Надежда Севрук.
Планирование перечня таких домов уже налажено с учетом пятилетней программы капитального ремонта и текущих графиков на год. Вполне вероятно, что планы будут разделяться на несколько категорий: одни дома будут подлежать модернизации, вторые – капремонту, третьи – реновации.
Большая часть жилфонда в Беларуси была построена в советский период, и каждый год определенная его часть нуждается в обновлении. По данным МЖКХ, ежегодно в республике капитально ремонтируется порядка 3% от всех эксплуатируемых домов. Это более 3 млн квадратных метров примерно в 1200 домах. Например, в 2025 году капремонт проведут в 1250 домах по всей стране.
Но, как отмечают в жилищно-коммунальном ведомстве, не все жилые дома сегодня целесообразно ремонтировать. В некоторых из них инженерные системы и конструктивные элементы находятся в неудовлетворительном состоянии, а сроки эксплуатации сильно превышены. Проще – снести и построить на этом месте новое, отвечающее современным требованиям здание.
Как пример: двухэтажные дома 1905 года в Минске. Сейчас это главные кандидаты на попадание в программу реновации. Специалисты приводят экономический аргумент: капремонт одного квадратного метра в этих домах может обойтись в 1200–1300 рублей, тогда как средняя стоимость по республике не превышает 342 рубля за "квадрат".
"При этом не факт, что получится установить отдельные инженерные системы, потому что они не предусмотрены там в целом. А износ уже настолько сильный, что построить на некой основе, реновировать, модернизировать этот жилой дом будет государству более экономически выгодно, нежели проводить там капитальный ремонт", – обратила внимание Надежда Севрук.
В разговоре с корреспондентом Sputnik она отметила, что домов 1905 года постройки и старше в Беларуси существует порядочно. Многие из них функционируют в районных центрах и в плане комфорта сильно уступают более современным сталинкам, хрущевкам и брежневкам.
"Нужно понимать, что есть дома, которые являются историко-культурной ценностью и они, конечно, все сохраняются. На этих объектах ведется щепетильная работа по капитальному ремонту, совмещенная с реставрацией. А есть такие же жилые дома, которые неоднократно ремонтировались и сегодня не отвечают тем критериям, которые мы предъявляем к жилищному фонду. Вот эти дома, конечно, будут подлежать реновации", – прокомментировала заместитель начальника управления жилищного хозяйства МЖКХ.
Появление понятия "реновация" породило множество слухов: "неужели перестанут делать капремонт в домах?" Не перестанут. Реновация – принципиально новый процесс, который предполагает замену старого и ветхого жилья на новое. Чаще всего – путем сноса.
Капремонт как был, так и останется. Его проведение зависит от различных факторов: степени износа конструктивных элементов и систем инженерного оборудования в доме, условий эксплуатации, наличия финансирования.
"Всегда мы придерживались таких сроков в периодичности капремонта: сразу было 45 лет, потом 25. Сейчас как таковых сроков нет. В строительных нормах указаны минимальные сроки эксплуатации отдельных конструктивных элементов, инженерных сетей. Но это не означает, что через 25 лет после введения дома в эксплуатацию его нужно поставить на капремонт", – рассказала Sputnik начальник отдела капитального ремонта ГО "Минское городское жилищное хозяйство" Екатерина Казак.
Основной критерий для проведения капитального ремонта – техническое состояние жилого дома. В теории он может наступить раньше, если есть существенные проблемы.
"Какое-то время на слуху была история с домом на Широкой, 3, в котором несколько лет назад появились трещины (его ввели в эксплуатацию в 2013 году. – Sputnik). Об этом писали все СМИ. Сейчас нужно усиливать стены в этом доме, данные работы будут выполнены в рамках капитального ремонта. Это не будет такой полноценный капитальный ремонт с заменой всех сетей и систем – только усиление", – проинформировала специалист.
Она уточнила, что самые "молодые" дома, которые сейчас в Минске ставятся на капитальный ремонт, были построены в 1988-1989 годах во Фрунзенском районе столицы. В целом же средний возраст домов, которым необходим комплексный ремонт, составляет 45 лет.
Заместитель председателя Постоянной комиссии по жилищной политике, торговле и строительству Палаты представителей Национального собрания Сергей Казачок пояснил Sputnik, что белорусский опыт реновации жилья будет предусматривать два решения: либо здание сносят и на его территории строят новый дом, в том числе используя существующий фундамент и инженерные сети (что удешевляет процесс), либо технико-экономические характеристики строения улучшают без сноса.
"В России реновация в основном предусматривает снос, в нашей концепции прописано, что снос не обязателен. В данном случае мы говорим о модернизации жилья, которое можно будет не сносить, а реконструировать, улучшить его технико-экономические характеристики, внешний вид, уменьшить теплопотребление. Если это невозможно и у дома большой износ, вариант один – снос и строительство нового жилья", – говорит депутат.
В настоящее время государственные органы совместно с Минстройархитектуры и Министерством жилищно-коммунального хозяйства определяют объекты, которые попадут под реновацию, реконструкцию или модернизацию. По словам парламентария, это коснется старого жилфонда по всей республике.
Если здание остается как есть, принцип такой же, как при капитальном ремонте: в случае невозможности проведения работ без выселения жильцам будет предоставляться временное жилье.
"Что же касается сноса, то есть разные варианты. Людям предлагают новые равноценные по площади и количеству комнат квартиры в новых микрорайонах, а на месте сноса строят новый дом, квартиры в котором затем продаются. Либо есть еще такая альтернатива: рядом строится новый дом, после чего сносится старый. Условно говоря, вот так поэтапно, убирая дом за домом, мы переселяем на этой же территории людей в новые дома",– отмечает Сергей Казачок.
Еще один любопытный вопрос: как реновация повлияет на рынок жилья в Беларуси? Эксперт в области жилой недвижимости Андрей Чернышев обращает внимание, что сейчас, как и 10 лет назад, спрос на квартиры в панельных пятиэтажках остается значительным – с их участием совершается порядка 17% сделок.
"Большая часть хрущевок при этом уже прошла процедуру капремонта, состав жильцов изменился, и, если присмотреться, во многих случаях это уже достаточно молодые семьи. То есть это уже осовремененные дома. И стоит отметить, что хрущевки сейчас – в условиях непрерывного роста цен (с лета 2022 года) – часто выступают единственной, пусть и вынужденной альтернативой новостройкам. Они по-прежнему в спросе и вполне себе отвечают требованиям покупателей", – констатирует аналитик агентства недвижимости "Твоя столица".
Многие критикуют хрущевки за отсутствие лифтов и маленькую площадь кухни. Но в этом есть и свои плюсы.
"Справедливости ради отметим – и это подтверждают сами покупатели – что лучше я буду иметь пятиметровую кухню, и она будет изолированной, чем это будет евроквартира, где все, что я готовлю, будет распространяться по всему пространству. То есть такие банальные бытовые вопросы. Так что хрущевки не так уж и плохи", – резонно замечает Андрей Чернышев.
По его мнению, минский жилфонд находится в относительно неплохом состоянии, чего порой не скажешь о регионах, где некоторые дома можно отнести к предаварийному состоянию.
"В столице за этим следят, и зачастую хрущевки 1960-х годов выглядят внутри и в местах общего пользования гораздо лучше, чем панельки 1970-1980-х годов, где еще не прошел капремонт. И если говорить в контексте реновации о Минске, то рационально и разумно с экономической точки зрения пустить под реновацию старый жилфонд – двух-трехэтажки, которые располагаются, например, в районе улицы Орловская. Именно те, которые еще не прошли капремонт и уже не отвечают каким-то требованиям по комфорту", – добавляет собеседник.
Эксперт считает, что спрос на хрущевки и брежневки в Минске сохранится в ближайшие годы. Это объясняется ростом цен на рынке новостроек: за пять месяцев 2025 года они подорожали на 16%. Вторичка в свою очередь выросла в стоимости на 5%.
"Люди вынуждены будут все чаще смотреть на вторичку, в том числе на те же хрущевки. Спрос на них обеспечен как минимум на пятилетку, а то и больше – с учетом того, что они прошли капремонт и выглядят все еще привлекательно", – резюмирует Чернышев.
P.S. Редакция Sputnik Беларусь отправила запрос в Мингорисполком с просьбой прокомментировать, в чем будет заключаться принцип реновации жилья в белорусской столице. В комитете архитектуры и градостроительства заявили, что в настоящее время профильное министерство разрабатывает нормы законодательства о порядке проведения реновации территории населенных пунктов.
"В этой связи обсуждение подходов по реализации и конкретных объектов реновации преждевременно", – говорится в ответе, находящемся в распоряжении редакции.