Законная почва для будущей стройки. Подробности изменений Кодекса о земле в вопросах и ответах

1 января 2023 года вступила в силу новая редакция Кодекса Республики Беларусь о земле. Документ содержит множество новшеств, направленных на смягчение законодательства. Теперь собственникам частных домов, дачных участков, тем, кто собирается возводить «родовое гнездо» или брать в аренду землю, осуществить свои мечты станет легче

^{Фото из открытых источников (иллюстративное)}

Редакция «Вечерний Брест» собрала вопросы читателей, чей интерес вызвали изменения в Кодексе о земле. Ответы предоставил начальник главного управления землеустройства облисполкома Виталий КАРМАНОВ.

Можно построить второй дом на участке – для сына?

«В пределах городской черты унаследовали участок площадью 10 соток. В 2000-х годах построили там четырехкомнатный одноэтажный дом площадью 100 кв. метров. Теперь, когда выросли дети, хотим построить еще один – для сына. Появилась ли с изменениями Кодекса о земле возможность построить второй дом на одном участке? Какие при этом есть ограничения?» Михаил Павлович, брестчанин

– Да, такая возможность у граждан появилась. При этом должны быть соблюдены определенные условия при разделе земельного участка.

За земельный участок в городе Бресте должна быть внесена плата по его рыночной стоимости (или доплачена разница между рыночной и кадастровой стоимостью в случае, когда участок был ранее выкуплен в частную собственность), к земельным участкам подведена минимально необходимая инженерная и транспортная инфраструктура, при разделе участка не должны нарушаться градостроительные регламенты, природоохранные, санитарно-эпидемиологические требования, противопожарная безопасность, строительные нормы и правила.

К образованному земельному участку должен быть подъезд, возможность подвести к нему инженерные сети, построить на участке жилой дом и хозяйственные постройки, не нарушая при этом права смежных землепользователей.

Возможно ли получить в собственность 22 сотки в черте города?

«Живем в Бресте, хотим присоединить к нашему участку в 12 соток соседний участок 10 соток, получив при этом в собственность 22 сотки. В связи с изменениями в Кодексе возможна ли такая сделка?» Людмила Алексеева

– Нет, такая возможность законодательством не предусмотрена. Для города Бреста предельный размер земельного участка, предоставляемого для строительства и обслуживания жилого дома, составляет 15 соток.

Исключение только для земельных участков в старой застройке в исторически сложившихся границах, размеры которых подтверждаются проектной документацией на строительство жилого дома или иными документами, выданными ранее государственными органами.

Как взять в аренду два пустующих дачных участка, расположенных рядом?

«В собственности имею дачный участок 7 соток. Хочу взять в долгосрочную аренду еще два участка, находящиеся рядом, по 7 соток каждый. Как правильно осуществить подобную сделку?» О.Э. Козловский. Брестский район

– Пустующие и неиспользуемые садовые участки можно получить в аренду после их включения районным исполнительным комитетом в перечень свободных (пустующих). Земельные участки включаются в указанный перечень после прекращения прав граждан на них в установленном порядке. Заявление о предоставлении земельного участка подается в районный (городской) исполнительный комитет по месту нахождения участка.

Ограничений по количеству земельных участков, которые могут быть предоставлены в аренду гражданам для ведения садоводства, не установлено.

Как купить земельный участок с понижающим коэффициентом?

«Мы горожане. Имеем в Бресте квартиру в собственности, в число нуждающихся в жилье не входим. Хотим купить земельный участок за городом, в деревне или в ближайшем райцентре. Слышала, что законом определены понижающие коэффициенты при покупке земельных участков. В каких случаях они применяются? Куда нужно обратиться, чтобы произвести подобную сделку?» Семья Коваленко

– Купить земельный участок (приобрести в частную собственность по кадастровой стоимости) возможность есть, перечни свободных (незанятых) участков размещаются на сайтах горрайисполкомов и на сайте Брестского облисполкома.

В ближайших райцентрах и агрогородках, где есть граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, такие земельные участки приобрести не получится, но подальше от города Бреста свободные участки имеются (примеры: д. Кобёлка Брестского района, д. Щербово, д. Броневичи, аг. Войская Каменецкого района, д. Петьки, д. Девятки Кобринского района).

Понижающие коэффициенты установлены для земельных участков, передаваемых в частную собственность гражданам, в случае, когда такие участки находились у них до 1 сентября 2022 года (для г. Бреста – 0,8, на иных территориях – 0,5).

Для земельных участков, которые предоставлены или будут предоставляться после указанной даты, понижающие коэффициенты не применяются.

По вопросам, связанным с земельными правоотношениями, следует обращаться в исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка.

Попадает ли под амнистию самовольно построенный дом на собственном дачном участке?

«Построили дом на даче без согласования проекта в местном органе власти. Может ли этот объект попасть под амнистию в связи с изменениями в Кодексе о земле?» Дмитрий и Оксана. Каменецкий район

– Нет. Такой дом узаконить во время амнистии не получится.

На садовом участке (на даче) может быть построен только садовый домик и хозяйственные строения и сооружения, необходимые для ведения коллективного садоводства, изменять целевое назначение садового участка не разрешается.

Наличие правоудостоверяющих документов на земельный участок, расположенный в садоводческом товариществе, является основанием для его застройки в соответствии с проектом организации территории и застройки садоводческого товарищества.

Достроили дом и выступили за пределы участка. Попадаем под амнистию?

«Несколько лет назад купили домик в деревне. Отремонтировали, достроили три комнаты. Одна из них оказалась за пределами участка – в сторону леса. Является ли это нарушением и подпадает ли такое строительство под амнистию?» Ольга Фролова, брестчанка

– Да, безусловно, это хоть и является нарушением, под «амнистию» такой случай подпадает при соблюдении установленных условий:

• самовольное строительство совершено до 1 сентября 2023 г. и имеется тому подтверждение;
• сохранение капитального строения не влечет существенных нарушений градостроительных норм и правил;
• имеется согласие смежных землепользователей (землепользователя занятого участка) на сохранение самовольной постройки и изменение границ земельного участка;
• в местный бюджет внесена плата за право легализации в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Если же в «сторону леса» заняты земли сельскохозяйственного назначения или земли лесного фонда, то требуется согласование Президентом Республики Беларусь возможности принятия решения в рамках «амнистии» и возмещаются потери сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства.

Как сдавать туристам дачный участок?

«В собственности имею дачный участок 5 соток. Хочу на лето сдавать его туристам (рядом водоем). Знаю, что такой схемой пользуются мои родственники в России. Как сдать участок в аренду в рамках закона?» Елена. Деревня Збунин

– Предоставить в аренду можно только садовый участок (пустой), находящийся на праве частной собственности; если на участке имеется садовый домик, то для сдачи его в аренду должны быть оформлены документы, удостоверяющие права на него и на земельный участок.

Арендатор имеет право использовать такой участок только по целевому назначению, то есть для ведения садоводства.

Можно в усадебной застройке вместо жилого дома построить цех для швейного производства?

«Новый Кодекс указывает на возможность изменения целевого назначения участка. Наша семья несколько лет назад приобрела участок для строительства частного дома. За эти годы мы создали небольшой семейный бизнес. Можно ли на этом участке построить швейную мастерскую, и какие ограничения существуют по объему такого строительства?» Елена и Виталий Иванюк

– В районах усадебной застройки не допускается размещение промышленных производств, а также объектов, запрещенных градостроительными регламентами, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими требованиями, противопожарными, строительными и иными нормами и правилами.

Поэтому изменить целевое назначение земельного участка и построить вместо жилого дома швейную мастерскую не получится.

Вместе с тем по решению городского (районного) исполнительного комитета одновременно с использованием земельного участка по целевому назначению можно использовать жилой дом и нежилые постройки для ремесленной и предпринимательской деятельности (без осуществления реконструкции строений).

Какие участки можно приобрести без аукциона?

«Известно, что изменения в Кодексе дают возможность некоторые участки купить без аукциона. О каких участках речь?» Евгений. Брест

– Купить земельные участки (получить в частную собственность по решению местного исполнительного комитета после внесения платы в размере кадастровой стоимости земельного участка) можно в населенных пунктах – для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, и в садоводческих товариществах – для ведения коллективного садоводства.

Земельные участки, которые могут быть предоставлены гражданам, включены в перечни свободных (незанятых) земельных участков, которые размещены на официальных сайтах горрайисполкомов, Брестского облисполкома.

Но есть населенные пункты, где земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, личного подсобного хозяйства могут быть переданы в частную собственность только по результатам аукциона, перечень таких населенных пунктов определен решением Брестского облисполкома от 20 декабря 2022 г. №759 (ознакомиться можно на сайте Брестского облисполкома в разделе «Земельные участки»).

Можно ли приобрести участок площадью 1 гектар?

«Правда ли, что размер участка, который можно приобрести для постройки дома, с 1 января увеличивается в 4 раза – до 1 гектара? Это правило действует в любом уголке Беларуси или касается только отдаленных районов страны?» Семья Селюк. Кобринский район

– Да, это так. Но имеются определенные ограничения. Районные исполнительные комитеты определили населенные пункты, где земельные участки не могут быть предоставлены в размерах свыше 0,25 га, перечень таких населенных пунктов утвержден решением Брестского облисполкома от 24 ноября 2022 г. №667 (размещено в разделе «Земельные участки»).

Так, ограничения размера земельных участков установлены во всех сельских населенных пунктах Брестского района и в отдельных населенных пунктах в Березовском, Каменецком, Кобринском, Пинском, Малоритском районах.

Также следует понимать, что размеры земельных участков очень часто ограничены местными условиями и особенностями, участки могут быть предоставлены при наличии свободных земель в границах населенных пунктов.

Собственный дом – только на первой линии?

«Приобрел земельный участок в черте города в Брестской области. Хочу построить дом в глубине участка. Соседи говорят, что это невозможно – нужно строить на первой линии от улицы, как стоят соседние дома. Будет ли нарушением отнести дом в глубь участка?» Андрей М., брестчанин

– Застройка земельного участка определяется проектной документацией, полученной в установленном порядке. При этом в зависимости от размеров и конфигурации земельного участка могут быть рассмотрены варианты размещения жилого дома и хозяйственных построек на земельном участке.