Аренда жилых помещений: что важно учесть при сдаче квартиры внаем

Сдача квартиры в аренду – один из способов получить регулярный пассивный доход. Чтобы не потратить заработанные деньги на выплату штрафа или в один день случайно не остаться без арендаторов и с долгами по коммунальным платежам, важно знать юридические нюансы заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения, а также особенности налогообложения. Посмотрели Жилищный и Налоговый кодекс и собрали всю важную информацию для собственников жилой недвижимости.

А можно сдавать квартиру и не заключать договор найма?

Договор найма жилого помещения – это соглашение между собственником жилплощади и любым другим человеком о том, что владелец квартиры разрешает постороннему в ней проживать за определенную плату. Договор о сдаче квартиры внаем заключается между двумя гражданами либо между организацией и гражданином (имеет две стороны), а признаком этого договора является его платная основа.

Если лицо проживает в квартире бесплатно, договор о сдаче жилплощади внаем заключать не нужно. В этом случае необходимо составить договор безвозмездного пользования жилым помещением. Но совсем без договора обойтись нельзя – это незаконно.

Наймодателем может выступать как юридическое, так и физическое лицо. А нанимателями – только физлица.

Сдавать внаем можно как квартиру, так и жилой дом, дачу. Закон разрешает заключать договор найма и в отношении части квартиры – жилой комнаты.При этом сдавать можно и несколько комнат. В этом случае в договоре должно быть указано точное количество комнат, которые предназначены для сдачи в аренду, их площадь и перечень имущества.

Вот список информации, которую необходимо четко прописать в договоре:

• предмет договора (владение и пользование жилым помещением);
• срок договора (по соглашению сторон либо неопределенный срок);
• размер арендной платы (можно указать только в белорусских рублях или добавить эквивалент в валюте, тогда при росте курса будет повышаться и размер арендной платы);
• даты арендной платы;
• срок внесения платы за услуги ЖКХ.

Также в документе отражаются сведения о всех членах семьи нанимателя, которые будут проживать в жилом помещении.

Договор найма обязательно нужно зарегистрировать в расчетно-справочном центре района города или другого населенного пункта, где находится квартира или жилой дом. Типовые формы договоров можно заполнить на месте. На регистрацию договора должны явиться собственник жилого помещения и наниматель с паспортами.

Что входит в обязанности сторон договора?

Наймодатель обязан предоставить нанимателю квартиру или частный дом в удовлетворительном или хорошем состоянии. Говоря иными словами – пригодном для проживания.

Собственник вправе требовать регулярной оплаты арендной ренты. Также он имеет право заходить в жилое помещение, чтобы проверить его состояние или снять показания счетчиков. Вопрос о том, должен ли владелец квартиры предупреждать нанимателя о своем визите, заранее решается сторонами в договоре или в дополнительном соглашении к нему.

Например, стороны могут договориться, что собственник должен навещать жильцов только после предупреждения либо в определенные дни и часы. В таком случае неожиданный визит хозяина будет считаться нарушением условий договора или соглашения.

Вместе с тем, пока действует договор, собственник не вправе, например, поменять замки в дверях и выселить нанимателя. Такое действие можно совершить только после вступления в законную силу решения суда о выселении.

Наниматель в свою очередь обязан вовремя оплачивать арендную плату, содержать квартиру или дом в хорошем состоянии, подготавливать жилое помещение к зимнему периоду (утеплять окна и двери), вносить плату за коммунальные услуги, пользование интернетом и другими сервисами (если так договорились стороны).

Что с налогами?

Ставка подоходного налога от сдачи в аренду одной комнаты в столичных квартирах в 2022 году составляет36,80 рубля. Эту сумму собственник квартиры должен перечислять в казну государства каждый месяц. Если, например, сдается 2 комнаты в 4-комнатной квартире, то сумма налога будет равняться 73,60 рубля.

Для сравнения приведем ставки налога на одну жилую комнату в других городах Беларуси:

• областные центры – 34,50 рубля;
• другие населенные пункты – от 11,90 до 16,60 рубля.

Как расторгнуть договор?

В обычной ситуации договор найма расторгается по истечении его срока. Если в договоре не указан срок, то он расторгается в связи со смертью нанимателя или наймодателя. В случае, когда после смерти стороны договора в квартире остались проживать родственники, которым уже исполнилось 18 лет, то они имеют первоочередное право на аренду жилплощади.

Изменить или расторгнуть договор найма жилого помещения раньше срока стороны могут в любой момент по договоренности между собой, нопредупредить об этом намерении каждая из сторон должна не позднее чем за 1 месяц.

В случае, когда жильцы решают выехать раньше срока, договор признается расторгнутым со дня выезда нанимателей. При этом важно иметь в виду, что все долги по арендной плате и коммунальным услугам должны быть погашены. Иначе собственник имеет полное право взыскать эти суммы через суд.

В случае, когда срок аренды подходит к концу, а стороны хотят продолжать сотрудничество, следует заключить новый договор найма. Причем документ должен быть датирован днем, следующим за датой прекращения первоначального договора найма.

Если срок аренды подошел к концу, а заключать новый договор стороны не намерены, жильцы обязаны освободить квартиру (дом, комнату) в течение 3 дней и сдать ее собственнику в том состоянии, в котором ее получили. Если по истечении срока договора стороны не могут договориться между собой, например, наниматель отказывается освобождать жилое помещение, то он подлежит выселению в судебном порядке, причем другая квартира для проживания ему не предоставляется.