Как правильно оформить документы на съемную квартиру - просто о законах

Как минимизировать риски, если вы снимаете квартиру у частника, и что стоит знать квартиранту о своих правах и обязанностях - разбирался Sputnik.

Первое что должен помнить каждый, кто хочет упростить себе жизнь и последующее решение в ней юридических вопросов, если они возникнут: письменный договор на руках – это залог спокойствия.

В случае найма жилья на длительный срок это особенно важно, так как Жилищным кодексам Республики Беларусь однозначно закреплено, что должен быть письменный договор, и его наличие позволяет обезопасить себя от внепланового повышения оплаты, проблем с доступом в квартиру и других неприятностей.

Когда и как нужно заключать договор найма?

Когда речь идет о пользовании за плату чужим жильем (в этом заключается суть договора найма), то заключать письменный договор нужно, если вы снимаете жилье больше чем на 15 суток.

Составить договор можно самостоятельно, но если вы не юрист, то лучше воспользоваться формой договора найма, которая утверждена постановлением Совмина от 12.09.2006 № 1191. Так гораздо меньше вероятность нарушить закон или что-то не учесть.

При этом заключенным договор найма считается с момента его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе.

Уточнять, где именно нужно регистрировать договор, если возникают сомнения, стоит в том исполкоме, где на ваш взгляд, его регистрация будет наиболее вероятной.

Для регистрации договора нужно предоставить заявление, 3 экземпляра договора подписанных квартирантом и тем, кто сдает квартиру, нужно присутствие обоих с паспортами, также нужно предоставить техпаспорт на жилье, и документ, подтверждающий права на это помещение.

Если квартира, которая сдается, в собственности ни у одного человека, а у нескольких, то нужно, чтобы заявление подписали они все и все они дали согласие на сдачу квартиры.

Как видите, процедура регистрации договора уже сама по себе позволит обезопасить вас от неожиданностей, связанных с тем, что может объявиться владелец квартиры, который с вашим в ней проживанием категорически не согласен.

Кстати, по ЖК сдать квартиру в наем может ее собственник, или тот, кому такое право предоставлено собственником, или законодательными актами (второе больше касается государственного жилья).

Что обязательно должно быть прописано в договоре?

У юристов есть такое понятие – "существенные условия договора". Если хотя бы одно из таких условий в договоре не прописано, то он считается не заключенным – то есть не имеет юридической силы, на него в целом бесполезно ссылаться при защите своих прав.

Для договора найма ЖК названы существенными условиями:

• предмет договора;
• срок его действия;
• размер и срок уплаты квартплаты;
• перечисление членов семьи квартиранта, которые имеют жить вместе с ним на съемной квартире;
• срок оплаты квартирантом жилищно-коммунальных услуг, если по договору их должен оплачивать он.

Предмет договора – это квартира, дом или жилая комната, которая сдается. Чтобы договор имел юридическую силу, предмет в нем надо описать максимально подробно.

Как минимум должен быть полный адрес, а если сдается комната, то не лишне приложить выкопировку из техпаспорта, где она будет заштрихована или обозначена как-нибудь по-другому.

Что касается срока действия договора, то договор найма может быть заключен как на определенный срок, начиная от 16 дней и до бесконечности, так и он может быть бессрочным.

Надо сказать, что в упомянутой выше форме договора, утвержденной Совмином, есть все необходимые графы, которые нужно заполнить, чтобы договор предусматривал все существенные условия. Заполняя эту форму нужно только помнить, что "наймодатель" – это тот, кто сдает квартиру, а квартирант на языке права называется "нанимателем".

Кто должен платить за "коммуналку"?

Заполняя форму договора, утвержденную Совмином, стоит обратить внимание на четвертое существенное условие – срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.

В форме оно в подпункте 3.3 и приведено стандартно – квартирант платит за коммуналку сам не позднее 25 числа месяца, следующего за тем, за который он платит. Размер оплаты – в соответствие с "жировками".

Если вы снимаете квартиру, то такой порядок оплаты может быть вам вполне удобен и его можно сохранить, а вот если комнату, то проще будет, если вы пропишете, что вносит квартплату по "жировке" тот, кто сдал вам квартиру.

В этом случае, возмещение вами части платы за коммуналку (иначе говоря – платы за воду, электроэнергию и т.д., которые израсходовали именно вы) можно включить в квартплату, или же прописать, что вы возмещаете определенную часть (например, 1/2) от суммы, заплаченной по "жировке".

В первом случае получиться, что вы доплачиваете какую-то фиксированную сумму сверх той цены, на которую вы договорились, как плату за проживание, и эти деньги окупают расходы владельца квартиры на оплату коммуналки, при этом, так как сумма фиксированная, то какой-то месяц она может оказаться меньше фактических расходов, а какой-то больше.

Второй вариант – вы несете фиксированную часть расходов, но сумма от месяца к месяцу меняется, в зависимости от цифр в "жировке". Опять таки, и при таком подходе не всегда ваша плата будет совпадать с тем, что реально израсходовали вы, но такой порядок разделения расходов аналогичен тому, что закреплен в законодательстве для долевых собственников квартиры.

Для расчета сумм возмещения владельцу квартиры расходов на оплату коммунальных услуг можно использовать и другие схемы, законодательного запрета и регулирования при найме частного жилья в этой области нет.

При этом сроки оплаты можно сдвинуть на более поздние, чтобы наймодатель успел получить "жировку" и, если надо, подкорректировать те же показания по расходу воды, приведенные в ней.

Как можно поменять или расторгнуть договор?

Порядок внесения изменений в договор найма жилья такой же, как и заключения самого договора. Опять таки, нужно составить письменный документ, на этот раз он будет называться "дополнительное соглашение" и его формы утвержденной законодательством нет, и его тоже нужно зарегистрировать в том же исполкоме или администрации.

Таким образом, вы уже, наверное, догадались, что поменять, например, размер квартплаты можно, только если на это согласен квартирант, в любом случае – придется договариваться.

Расторгнуть договор, если вы договорились с владельцем квартиры, что съезжаете, а срок договора еще не истек, тоже можно - только путем заключения дополнительного соглашения, если другого порядка вы не предусмотрели в договоре.

Например, если вы сняли квартиру только на время ремонта в своем жилье, и зная, что ремонты имеют свойство затягиваться, заключили договор с "запасом", то вы можете прописать в нем, что договор считается расторгнутым, через три дня после направления вами собственнику письменного уведомления о расторжении договора.

Согласно ЖК, квартирант имеет право расторгнуть договор в любой момент после исполнения своих обязанностей по этому договору (то есть, полностью рассчитавшись с нанимателем). Однако лучше расписать процедуру расторжения детально, так как споры о том расторгнут или нет договор – достаточно частый вариант среди прочих споров по договорам найма.

Все уведомления, которые вы прописываете в договоре, лучше делать письменными, так как в случае судебного спора проще доказать, что уведомление было.

Направлять такие уведомления лучше заказными письмами, можно их вручить и лично, но тогда стоит сделать 2 экземпляра уведомления и попросить собственника квартиры расписаться о получении на вашем экземпляре о получении.

При этом важная деталь – если вы в договоре отталкиваетесь от даты направления уведомления, а не от даты его получения собственником, то это обезопасит вас от саботажа со стороны собственника квартиры, который может просто не получать почту от вас, так как, например, не хочет искать новых квартирантов.

Что еще нужно знать?

Для найма частных квартир законодательством не установлено обязательное принятие их по акту приема-передачи, но если вы, подыскивая квартиру остановились на варианте, который требует ремонта, то акт приема-передачи к договору найма лучше составить.

В акте обязательно должны быть:

1. ваши и собственника квартиры ФИО и адрес;

2. данные о квартире, которую вы снимаете: адрес, количество жилых комнат, общая площадь;

3. как можно более подробно расписано то, ради чего он и составляется: сведения о состоянии жилого помещения на момент его передачи вам.

Имеет смысл расписать, была ли мебель, и если была, то какая. Наличие или отсутствие сантехники, штор, жалюзи, какое в квартире напольное покрытие и его состояние, стены – покрашены, оклеены обоями или покрыты плиткой и т.п.

На ваше усмотрение можно записать другие характеристики, например, обозначить, совмещенный ли санузел.

Все это позволит в последующем избежать споров и таких неприятных ситуаций, в которые иногда попадают квартиранты, когда собственник обиделся, и не дает забрать часть вещей из квартиры.

При наличии акта вещи без проблем можно будет истребовать через суд, если акта не будет, то получить судебное решение в свою пользу будет гораздо сложнее. Потребуется искать документы о покупке вещей или свидетелей того, что это ваши вещи, вы их завезли в квартиру, а не ее собственник.

Акт подписывается вами и собственником, в идеале при его составлении вы вместе должны обойти квартиру и проверить, все ли верно указано, в этом, собственно заключается процедура приемки помещения.

Еще один важный момент, который нужно знать на счет ремонтов: по ЖК устранять проблемы, возникшие из-за особенностей конструкции дома или его инженерных систем (водопровода, канализации, проводки, отопления) должен собственник.

Квартирант устраняет те проблемы, которым он виной. Например, понятно, что, если у вас забился слив в раковине и вода испортила паркет на кухне, ремонтировать или оплатить ремонт придется вам.

Кто будет делать "косметические" ремонты и что вправе менять в квартире по своему усмотрению квартирант, лучше зафиксировать в договоре, чтобы не было споров и претензий. Если не закрепить, то перед выселением от вас имеют полное право потребовать, например, убрать поклеенные вами обои и покрасить стены.

Кстати говоря, когда вы съезжаете с квартиры, возвращается помещение тоже по акту, и если при осмотре квартиры собственник увидит повреждения, он имеет полное право взыскать с вас убытки. Чтобы не платить за повреждения, которых вы не делали, стоит подробно описывать состояние квартиры в акте, когда вы в нее въезжаете.