Конфликты собственников и квартирантов — вещь весьма распространенная. Камнем преткновения может стать несвоевременная оплата, испорченное имущество и куча других нюансов, из-за которых порой разворачиваются целые войны. Очередной такой историей с нами поделилась Елена: по ее словам, владелец съемного жилья требует больше денег за аренду, чем прописано в договоре. А на отказ это делать просто «выживает из квартиры», например, отключает интернет и телевидение. Сам хозяин с такими обвинениями не согласен.
Что говорит квартирант?
— Я присмотрела для себя однушку в одной из новостроек Минска. В марте заключила на год официальный договор аренды с владельцами. В графе оплаты он собственноручно написал «$215 по курсу Национального банка». На тот момент доллар подскочил, и в белорусских рублях сумма составляла 700 рублей. Мне польстило, что Вячеслав выглядел порядочно, квартира была новая. Я за свое время намучилась с разными собственниками, так что была рада, — рассказывает читательница. — Когда я переезжала, он взял с меня $100 за сохранность имущества. Акт приема-передачи мы не составляли. Вячеслав заявил, что жилье в отличном состоянии, да и вообще, он и так идет мне на уступки, сдавая его за такую низкую цену.
После того как девушка освоилась, она стала замечать, что все не так идеально, как казалось изначально: где-то отходят обои, где-то отбиты плинтусы, а стулья и вовсе расходятся под весом человека.
— Когда пришло время оплачивать следующий месяц, я встретилась с Вячеславом и передала ему около 600 рублей — на тот момент это была сумма, эквивалентная $215. На это он ответил мне, что хочет на 100 рублей больше, как и в прошлый раз. Но мы такие условия не обсуждали. Хозяин поставил ультиматум: либо я доплачиваю, либо он будет расторгать договор. Дал мне на раздумья две недели. Кроме того, он потребовал, чтобы я взяла на себя, помимо расходов на «коммуналку», членские взносы в товарищество собственников. Но я не считаю, что должна это делать.
Спустя две недели Елена решила, что будет оплачивать все строго по договору.
— Жена Вячеслава позвонила мне и стала угрожать: «Мы заедем в эту квартиру и будем жить вместе с вами. А вы будете спать на раскладушке на кухне».
Девушка попросила, чтобы ей дали время на поиски новой квартиры. В середине мая ей пришло уведомление от собственника о расторжении договора найма по семейно-бытовым обстоятельствам.
— На мой взгляд, это не является достаточным основанием.
Выехать девушке предложили до 16 июня. Все это время она пыталась найти новое жилье, но с этим возникли проблемы: то хозяева не хотели официально заключать договор, то просили оплачивать аренду только в долларах. А тут еще одно несчастье добавилось.
— 31 мая я вернулась домой и обнаружила, что владелец отключил интернет и телевидение. Хотя оплачивала я все сама. Я написала Вячеславу по этому поводу, но он мне так и не ответил. Теперь и не знаю, чего еще от него ожидать.
Мнение собственника
У собственника квартиры своя версия происходящего. Он считает, что девушка проявила себя как недобросовестный наниматель.
— У нее есть задолженность по коммунальным услугам, аренде. Также она не платила членские взносы в товарищество собственников, которое занимается уборкой территории, вывозом мусора. А это ее обязанность (Елена утверждает, что перечислила квартплату за два месяца, что прожила, а по ЖКУ долг составляет всего 10 рублей. — Прим. Onlíner).
Внезапное отключение интернета и телевидения Вячеслав тоже объясняет задолженностью:
— На момент заселения на счету было 7 рублей. Я дал пять дней на тест электросвязи: если все устраивает, квартирантка оплачивает услугу самостоятельно. Как только образовывается отрицательный баланс, я отключаю интернет и телевидение. Договорились об этом устно. 27 мая я обнаружил задолженность в районе 4 рублей, погасил ее самостоятельно и поставил блокировку. 31 мая я узнал, что кто-то отменил ее, воспользовавшись моим личным кабинетом. Я написал заявление в Заводское РУВД о том, что мои данные стали известны третьим лицам и могут быть использованы в преступных целях. Кроме того, я обратился в «Белтелеком» и заблокировал возможность оказывать сервисную поддержку по телефону, так как у моего нанимателя есть номер договора и мои паспортные данные.
На вопрос, сколько денег все-таки должна была переводить девушка каждый месяц, владелец квартиры ответил следующее:
— Мы остановились на сумме в 700 рублей, условились, что даже со скачками курса она подниматься не будет. На момент подписания документов эта сумма равнялась $215. Моя ошибка в том, что я изначально прописал аренду в долларах, а не в рублях. При этом никаких доплат я с Елены не требовал.
Вячеслав считает, что имеет полное право расторгнуть с нанимателем договор по собственному желанию.
— Главное — уведомить об этом квартирантку за месяц, чтобы она успела решить жилищный вопрос. Что, собственно, и произошло. Если Елена не явится в расчетный центр в указанный день, я займусь подготовкой искового заявления о принудительном расторжении и выселении.
Мужчина также прокомментировал претензии читательницы о неидеальном состоянии однушки.
— Когда мы заключали договор, никаких жалоб высказано не было. Девушка была вправе потребовать акт приемки-передачи — она этого не сделала, ну а я не настаивал. Я же планирую составлять такой документ. Квартира новая, с хорошей техникой, и я помню, в каком состоянии ее передавал.
Что советует юрист?
Мы попросили прокомментировать данный конфликт юриста Татьяну Ревинскую. Она дала рекомендации, как обезопасить себя от подобных ситуаций.
— Чтобы избежать разного рода недоразумений и финансовых потерь, важно правильно составить договор аренды.
Он считается заключенным с момента его регистрации (ч. 1 п. 1 ст. 53 Жилищного кодекса), поэтому после его оформления нужно обратиться за регистрацией в организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда.
В документе или приложении к нему (акте приема-передачи) лучше максимально предусмотреть все условия пользования квартирой:
1) Период, на который сдается помещение (если он не указан — договор является бессрочным). Документ можно расторгнуть заблаговременно, но по соглашению сторон (п. 1 ст. 62 Жилищного кодекса). Чтобы выселить из квартиры до истечения действия договора, нужны веские причины, к которым можно отнести:
- невнесение платы за проживание;
- нарушение правопорядка;
- порчу имущества и прочие отступления от условий договора или Жилищного кодекса.
При этом должны быть систематические нарушения, то есть три и более в течение года со дня применения первого административного воздействия (ч. 1 п. 3 ст. 62 Жилищного кодекса).
2) Характеристики жилья и имущества в нем. Можно составить акт, в котором описать состояние стен, полов, потолка, сантехники, мебели, бытовой техники, примерную стоимость использованных при ремонте строительных материалов и прочее. Это поможет в случае необходимости доказать, что внешний вид ухудшился за время проживания в нем нанимателя, и легче будет определить размер ущерба.
3) Размер оплаты и срок ее внесения. Аренда может быть указана в договоре как в белорусских рублях, так и в сумме, эквивалентной иностранной валюте (п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса). Однако вносить данную сумму можно только в белорусских рублях (п. 4 ст. 12 Закона о валютном регулировании). Чтобы не было недопонимания с владельцем квартиры, в договоре лучше указать день, на который будет применяться курс иностранной валюты для расчета размера аренды. Например, последний день месяца или день внесения платы. На случай, если квартиросъемщик просрочит платежи за проживание или коммунальные услуги, в договоре можно предусмотреть штрафные санкции в виде штрафа или пени (п. 1 ст. 311 Гражданского кодекса) — в процентах или базовых величинах.
4) Дату внесения средств за жилищно-коммунальные услуги, если по договоренности наниматель обязан их оплачивать: интернет, телефон, газ, взносы в товарищество собственников и т. д. Лучше, конечно, при этом указать точный перечень услуг. Это поможет избежать споров, и каждая сторона договора будет четко понимать, кто и что оплачивает.
Договор можно дополнить и другими условиями, такими как:
- возможность увеличивать плату за пользование помещением. По общему правилу ее можно изменить по соглашению сторон (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса). То есть, чтобы изменить размер аренды, нужно получить согласие квартиросъемщика. Если его нет, то нельзя требовать большую сумму;
- обеспечительный платеж (залог) на тот случай, когда арендатор сломал мебель, технику или иным образом испортил состояние жилья;
- наличие в квартире животного;
- курение в квартире;
- возможность приглашать друзей, отмечать праздники и другие условия.
